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【針無兩頭利】【限制國際學生人數】央行行長稱有助住房租金下跌
(2024/1/26)
【明報專訊】就聯邦移民部本周公布今明兩年為國際學生人數設限，並把今年人數定在36萬人，加拿大央行行長麥克勒姆今日表示，這將有助降低住屋租金。
麥克勒姆表示:「本周你看到政府限制了學生簽證，我認為，這將有助於減輕未來租金的壓力。」
聯邦政府宣布對新的學習許可實施兩年限制，以應對不斷飆升的國際學生計劃。
本周一移民部長米勒(Marc Miller)在滿地可舉行的內閣集思會上表示，今年發放的新簽證數量將限制在364,000個，比去年發放的近560,000個減少了35%。2025年的數字將在今年稍後評估情況後確定。
做出這項決定的部分原因是人口強勁增長給房地產市場帶來了壓力。
許多經濟學家都認為，限制新發放的學習許可證數量可能有助於緩和租金價格上漲，但其能在多大程度上緩解租金價格尚不清楚。
滿地可銀行首席經濟學家道波特（Douglas Porter）表示：「雖然我可以看到（經濟）增長率和租金略有下降，但我很懷疑租金是否會朝相反的方向發展。因此，我相信，底線是，未來幾年我們仍將面臨相當嚴重的租金通脹問題。」
加拿大央行自2022年3月開始提高基準利率目標以來，在對抗通脹方面取得了重大進展。 整個經濟體的價格增長速度正在放緩，價格異常大幅上漲的商品和服務越來越少。
儘管在回歸央行2%通脹目標的道路上遇到了坎坷，但加拿大的通脹率已變得更加可控，去年12月為3.4%。
然而，加拿大央行面臨一個棘手的問題包括：住房開支迅速上漲，而加息卻對此無能為力。
波特表示，在正常情況下，加拿大央行可能做到忽視住房開支的急劇上漲。
但通脹持續兩年高於目標水準之後，他表示央行不能讓通脹長期維持在高位，因為這可能會導致通脹預期上升。
波特表示：「我們正處於這種艱難的境地，是的通脹（住房除外）基本上必須在一段時間內低於目標，銀行才能接近達到目標。」
本周三，加拿大央行宣布決定再次將基準利率維持在5%，並表示已開始討論降息時間表。
但央行強調了房屋和食品價格在抑制通脹方面發揮的作用，並指出住房開支現在是通脹高於目標的主要驅動因素。
麥克勒姆表示:「我們確實預計食品價格將繼續下跌。我承認，房屋市場更難預測。」
去年12月考慮到房屋所有權和租金開支的房屋開支比一年前高出6%，大大超過了整體通脹率。
Rentals.ca 和市場研究公司 Urbanation 的數據顯示，加拿大去年12月的平均租金年增 8.6%，達到每月2,178元的歷史新高。
當被問及如果房屋價格繼續飆升，央行如何設想將通貨膨脹率恢復到2%時，麥克勒姆表示，其他經濟領域的價格增長放緩，需要抵消住房開支的上漲。
他說:「你確實需要看到（通脹）其他一些組成部分進一步減速。」
Desjardins董事總經理兼宏觀策略主管門德斯（Royce Mendes）表示，加拿大央行應該保持耐心，並允許房屋價格通脹隨著時間的推移而緩解。
他表示：「在決定未來貨幣政策路徑時，行長應小心謹慎，不要過度解讀住房價格通脹。」
他表示，過度激進和長時間維持高利率將導致嚴重的經濟痛苦。
門德斯警告說：「如果央行希望在短期內將總通脹率降至百分之二，他們將不得不壓垮經濟，以將所有其他通脹率降至幾乎為零。」
由於多種原因，住房負擔能力一直是加拿大疫情後的一個主要問題，其中包括人口強勁增長加劇了本來就存在的住房短缺問題。
安省西安大學(Western University)住房專家兼經濟學教授莫法特（Mike Moffatt）表示，湧入加拿大的國際學生給房屋市場帶來了壓力。
他說，臨時居民的增加意味著成千上萬的人正在爭奪較低開支的租金，投資者正在購買房產以改造成學生宿舍。
莫法特說：「很高興看到聯邦政府開始讓國際學生數量回歸理性。」
他表示，需要扭轉這曲線，讓房地產市場趕上加國人口增長。然而，加拿大央行的政策決定也提高了房主的按揭貸款利息開支，從而導致房屋價格上漲。 同時，當融資開支昂貴時，房地產開發商不太願意建造，導致房屋供應壓力更大。
門德斯表示，貨幣政策對住房開支的影響充其量是「模糊的」。
他表示:「最壞的情況是，加拿大央行的加息政策實際上在一定程度上助長了房屋通脹，」
過去幾個月，加拿大央行更加直言不諱地表示其控制住房開支飆升的能力有限。
報告指出，強勁的人口增長削弱了利率上升對房價等住房其他組成部分的影響，並指出住房供應不足。
隨著越來越多的新移民進入該國尋找居住地，租金也隨之飆升。
麥克勒姆說：「加拿大住房的結構性供應問題長期存在，隨著最近移民的迅速增加，這加劇了這個問題。」
當談到人口增長對通貨膨脹以及央行貨幣政策決定的單獨影響時，他並沒有給出答案。 相反，他指出，人口增長透過住房加劇了通脹，但透過緩解勞動力短缺有助於緩解價格壓力。
門德斯和波特都估計，最近的人口增長導致了通貨膨脹的上升。
門德斯說:「我認為人口增長對通貨膨脹的淨影響是正面的。 但這是因為它加劇了房地產市場現有的長期結構性供應限制。」
波特表示，從長遠來看，人口增長對通脹的影響可能是中性的。
儘管加拿大的住房挑戰預計將在短期內持續存在，但麥克勒姆表示樂觀地認為，政府最近發布的有關住房的公告（包括提供更多土地和減少繁文縟節）將有助於縮小供需之間的差距。
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