繼去年首次對海外留學生簽證數量設限後，聯邦政府於2025年再度收緊，不僅全面限制碩士及博士數目，更提高畢業後工作簽證的語言考試要求，並限制留學生配偶的工作權利。這一連串措施，對不少以加拿大升學為目標的新移民家庭而言，無疑是難度倍增。

但儘管門檻不斷提高，加拿大依然穩居全球海外留學目的地之首。根據教育科技公司最新調查，94%受訪學生仍對加國表示濃厚興趣，顯示其優質教育、生活環境與移民機會，對國際學生仍具極大吸引力。

在此背景下，多倫多租務市場已出現明顯不同的現象。地產經紀Chris指出，學院密集地區的租盤受影響最為顯著，租金下調空間較大。反之，大學周邊租盤則因學生類型多元、需求仍存在而相對平穩。留學生若希望尋求較便宜的租金，不妨避開傳統旺季，提前部署。

加國移民政策收緊

加拿大移民部在年初宣布，2025年全國將核發大約437,000個學生簽證，相比2024年減少約10%。這是政府第二年對國際學生總量實施上限，目的是在不影響教育質素的前提下，減輕城市住房市場及醫療資源的負擔。根據新政策，所有申請人，不論是專上學院、大學，甚至碩士或博士課程，均需提交由省或地區政府出具的「確認信」（Provincial Attestation Letter），證明其錄取名額符合聯邦設立的配額框架。過往原本豁免此要求的碩博學生，亦自2025年起納入此機制，意味著即使是高等教育階段的申請者也無法倖免於收緊措施之下。

經紀：專上學院區租盤跌幅明顯

隨著加拿大政府連續第二年收緊留學生政策，多倫多的租務市場亦出現明顯分化。根據Chris透露，影響最顯著的地區集中在專上學院附近，相對而言，大學周邊的租盤受政策波動的影響較輕微。

Chris指出，現時國際學生申請人數減少，主要衝擊的是以文憑課程為主的專上學院。相反，大學則因涵蓋學士、碩士及博士課程，即使配額減少，整體學生人口依然龐大，對租盤需求的影響較小。因此，若希望在租金上尋求回落空間，租客可優先考慮那些以學院為主的地區，這些地點的租盤較可能出現空置，業主亦較願意讓步。

除了學校類型，租金走勢亦受公寓供應量影響。以多倫多市中心為例，該區新建公寓數量近年持續上升，不少單位屬於投資性質，業主急於出租以應付按揭壓力。在留學生需求減弱的情況下，即使租金回報減少，業主也會優先確保單位出租率。因此，這些高供應地段成為精明租客覓得筍盤的熱門選擇。

Chris亦分享近期市場觀察：「密西沙加的租盤一旦低至2200至2100元，很快便被租出，但反觀Don Mills一帶，例如Forest Manor附近，雖然租金由一房單位2900元跌至2500元，但出租所需時間明顯拉長。」Chris表示，目前租客普遍對價格變動十分敏感，會積極向租金回落較明顯的地區遷移。

雖未差如疫情前 留學租屋想平要趁早

不過，Chris強調，目前的市場情況尚未回落至疫情初期的水平。「封城之初，市面租金曾一度跌至1800元，大量業主接受短租，但現時多數租盤仍要求簽一年租約，市況雖然放緩，仍未見崩盤跡象。」

相對於早年業主對留學生租客的高要求，例如需繳交半年按金或一次過全數付款，現時業主普遍態度寬鬆。即使租客無法即時提供收入證明或完整信用報告，只要能支付「頭一尾二」三個月租金，也多數可順利租到單位。

對於計劃來加升學的學生，Chris亦建議不要等到傳統旺季才著手找屋。「每年6至8月是搶租高峰，租金一定比其他月份貴。如果能提早於淡季租屋，即使要預付多一兩個月租金，其實長遠更划算。」他建議新生可考慮先行租屋並提早來加適應生活，避免臨近開學時才匆匆入境，錯失租金較低的黃金時間。

加國仍為海外留學首選

儘管加拿大政府出盡六壬，收緊留學生簽證，但加拿大的吸引力依然不減。根據安省教育科技公司ApplyBoard於2025年春季發佈的《Student Pulse Survey》調查報告，報告訪問了來自84個學生市場的近850名學生，關於他們對國際教育的看法及影響其選擇的因素。

報告指出：「加拿大仍是海外學生最具吸引力的目的地，94%受訪者對加拿大留學表現出相當大程度的興趣。」雖然美國仍維持高度人氣，但在綜合評分計算後，加拿大穩居榜首，美國位列第二，澳洲與英國分別排在第三與第四位，德國與愛爾蘭則緊隨其後。

儘管加拿大在2024年宣佈對2025年新發出學生簽證總數設配額制並減少10%，並提高畢業後工作簽證（PGWP）申請人的語言要求，同時將2022年曾短暫取消的每週校外工作20小時限制，改為每週不得超過24小時，但海外學生似乎對加拿大升學的熱情依舊未減。

調查發現，加拿大、美國、英國與澳洲均陸續推出影響國際學生的新政策。不過受訪學生普遍表示，對這些政策變化的看法是正面兩倍多於負面，亦即使在規管日益嚴格的情況下，學生對主流英語系國家的留學意願依然高漲。

具體而言，有三成受訪學生表示，自己對加拿大的興趣「大幅增加」，另有18%稱「稍為增加」，29%表示「沒有變化」。只有16%表示「略有下降」，而表示「大幅下降」的比例更僅佔7.6%。

但在簽證、住宿、旅費與不斷攀升的生活成本來講，仍是學生選擇留學地點時的主要考量因素。

奇招限制望縮更多留學生

在畢業後工作權利方面，加拿大亦提高門檻。從2024年11月1日開始，畢業生如欲申請畢業後工作許可（Post-Graduation Work Permit, PGWP），須提供語言成績證明。當中，大學畢業生需達到加拿大語言基準（CLB）7級，相當於雅思各項皆達6分；而學院畢業生則需達到CLB 5級，相當於雅思各項5分。

此外，政府亦開始將申請人修讀的課程納入審核條件，僅對科學、科技、工程、農業與醫療等被視為「高需求」領域的畢業生，給予較高的申請優先級，這意味著就讀文科、商業或一般社科類課程的留學生，未來將更難以順利留在當地就業。

除了針對學生本人外，加拿大也同步收緊國際學生家庭的隨行權利。根據2025年1月21日起生效的新規定，只有就讀碩士或博士課程，且學制達16個月或以上的學生，其配偶或伴侶才可申請開放式工作簽證（Open Work Permit）。這與以往只要是國際學生配偶就幾乎可自動申請工作的政策大相逕庭。對於希望以「家庭計畫」方式留學移民的申請人而言，這無疑大幅提高了門檻。

加拿大政府解釋，這些政策調整並非針對國際學生個體，而是針對系統性問題的回應。政府強調國際學生仍然是加拿大高等教育的重要組成部分，但現行制度亟需改革以確保其永續性與公平性。事實上，加拿大近年面臨前所未有的住房短缺、租金飆升與醫療資源緊張問題，許多省份如安大略及卑詩省，地方政府亦向聯邦施壓，要求對學生簽證數量加以控制，以緩和地方壓力。