去年11月，未獲批文便違規預售、收取千萬訂金後即破產清盤，安省「日升住宅」（Sunrise Homes）的樓花爛尾風波本以為已塵埃落定。

今年2月，Sunrise Homes竟與另一家公司合併，企圖捲土重來，令受害買家震怒不已。當局曾誓言嚴厲懲處，如今卻似乎無法阻止這家問題開發商換個名字再戰市場，讓人對監管機構的有效性產生質疑。

百萬投資泡湯，新屋保險計劃(Tarion Warranty Corporation)或會賠償部份，但慘蝕離場就肯定了。小業主如何避免踩中地雷？地產經紀Stephen Auyeung認為，要減低買到爛尾樓風險，樓價低，訂金高是警號，冷靜期過短有貓膩，如果為慳經紀佣金，自行向建築商接觸更是大忌。

未有批准就搶閘賣樓 現捲土重來苦主震怒

早在去年11月，安省地產開發商Sunrise Homes被揭發未獲售樓批文便違規預售「樓花」，向逾百名買家收取數千萬元首期款後，項目隨即停滯，最終走向破產清盤。安省政府在事發後方才介入，並吊銷其經營牌照。

上週，事件再起波瀾。受害買家哈克（Faran Haq）發現，Sunrise Homes竟與羅日納發展集團（Rozhina Development Group）合併，試圖重啟爛尾樓盤，令他憤怒不已。

根據羅日納發展集團的官方網站，該公司已與Sunrise Homes合併，兩者擁有相同的核心管理層、開發項目，甚至辦公地點亦完全一致。

但關鍵差異在於，Sunrise Homes曾持有建築與銷售牌照，而羅日納發展集團則從未獲批。那麼，這家公司又憑什麼能推動爛尾樓盤重啟？

經紀教你三招避伏

那麼，小業主是否無法避開買到爛尾樓？Stephen表示：「購買樓花時，首先應到Ontario Builder Directory Website查詢建築商是否擁有牌照，這是最基本的步驟。此外，選擇信譽良好、規模較大的建築商也能降低風險。」他進一步指出，只需在Google搜尋該公司的評價，便能大致了解其口碑與過往紀錄。

在使用Ontario Builder Directory時，除了查核建築商是否持有合法牌照外，亦應留意該公司是否曾涉及訴訟或投訴紀錄。這些資訊有助買家判斷建築商的信譽與履約能力。

以大型建築商Concord Properties Developments Corp.為例，買家在Ontario Builder Directory查詢時，應該要直接查詢樓花盤相關的項目公司名，因為不少建築商都會為每個建築項目開設一間新的項目公司，比如，Concord CityPlace，該項目公司經手的公寓單位數量達5,644個，其中曾有7宗因單位問題而提出索賠並獲得賠償的個案。然而，關鍵在於該公司並未因投訴或索賠而推卸責任，亦未讓新屋保險公司(Tarion)代為承擔賠償，顯示Concord願意負責並積極處理業主的合理訴求，而非推諉卸責。

這類資訊對準買家而言十分重要，因為即使發展商規模龐大，若其處理投訴態度消極、動輒推給保險公司，業主就算可以取得賠償，或者需要花費一段長時間。

Stephen亦提醒買家購買樓花時需格外留意各種細節。他指出：「許多發展商會運用各種話術，例如強調樓盤獨一無二、錯過便無法再遇等，以營造搶購氛圍，催促買家盡快簽約、作出決定。在這些情況下，買家應特別謹慎，因為倉促作決定，往往缺乏足夠的審慎思考，容易招致風險。」

此外，一些發展商可能會稍微降低樓價，令買家覺得「抵買」，但同時要求更高的訂金，這亦需小心。一般而言，樓花買賣的訂金安排通常是簽約時支付5%，數個月後再支付額外5%。若發展商要求高達50%的按金，便屬於不合理做法，買家應格外警惕。

同時，簽約時應仔細審閱合約條款，特別是「冷靜期」的規定。一般來說，樓花買賣會設有七天冷靜期，在此期間，買家可在任何情況下無條件取消交易。因此，買家應確認合約內是否明確列出冷靜期，以及冷靜期是否過短。除了在冷靜期內慎重考慮外，買家亦可將合約交由律師審閱，並與發展商商討調整條款，畢竟地產經紀未必能提供詳盡的法律意見。

Stephen 指出，地產經紀接觸到的樓花交易大致可分為兩類。第一種情況是買家先看到廣告，或曾直接與發展商接觸，然後再找經紀協助；另一種則是經紀公司自行刊登的樓花盤。

先談第一種情況，當買家自行挑選樓花盤後，經紀通常會協助調查該發展商的過往記錄，例如曾開發多少個項目、市場口碑如何，以及其訂金安排是否合理，並向買家提供建議。不過，由於發展商與買家直接交易時無需支付佣金給經紀，部分買家可能會選擇省下這筆費用，直接與發展商簽約。但這樣做的代價是失去經紀提供的專業意見，買家需自行衡量其中的風險。

至於第二種情況，即經紀公司刊登的樓盤廣告，通常會經過內部團隊的分析與篩選，剔除潛在風險較高的項目。例如，若發展商財務狀況不穩定、曾有破產紀錄，經紀公司一般會避免推薦，以降低風險。畢竟，一旦樓盤出現問題，買家首當其衝會向經紀追責，這不僅影響客戶信任，也會損害公司的聲譽。因此，透過經紀公司篩選的樓花盤，相對來說風險較低，保障性更高。

正常、合法的公司都會有倒閉的風險

Stephen指出，即使是正常、合法的發展商，仍然可能面臨倒閉風險，因此購買樓花時必須格外謹慎。他強調：「即便買家在交易前已查閱發展商的牌照與相關文件，也無法百分之百避免風險，尤其當遇上經營不善甚至涉及欺詐的發展商時，往往防不勝防。」

此外，建築商的規模並不一定與可靠程度掛鉤。Stephen 解釋，小型建築公司並非必然存在問題，部分小型發展商可能擁有該地區的多幅土地，並同時擔任建築商，統一規劃和出售房屋，甚至提供一定程度的客製化設計。而大型建築商則往往負責整片社區的發展，個別業主較難獲得客製化服務。

他直言：「買樓花無法完全杜絕爛尾風險，即使發展商具備合法資格，也可能隨時關閉，導致項目由另一家公司接手。」

Stephen舉例說，數年前，他有位朋友在多倫多市中心購買了一間樓花鎮屋（pre-construction townhouse），建至一半時，發展商突然宣布破產。隨後，另一家公司接手該項目，但要求原買家額外支付數萬元，否則只能選擇退款。雖然最終朋友成功取回按金，但由於當時房價大幅上漲，退款金額已無法負擔類似的物業，導致錯過上車機會。

他提醒買家：「選擇有信譽的發展商，雖然無法完全避免風險，但至少能降低類似Sunrise Homes這類事件發生的機率。」

Stephen亦分享了一個由他經手的案例，即使建築商如期交樓，買家仍可能因市場變化而產生不滿。他指出，影響樓花買家的不僅是發展商本身的問題，有時市場波動亦會導致爭議。

他回憶道，曾有一名客戶購買樓花，發展商按時交付，整個項目亦無重大問題，但交樓時樓市正處於低迷狀態，導致該客戶認為自己買貴了，對此頗有微言。然而，Stephen只能向客戶解釋，房地產交易本質上是一種投資，並無「必賺」的保證，因此買家在購買前需多加留意市場趨勢，以作出對自己最有利的決策。

他強調：「樓花買賣涉及多重風險，不論是發展商的誠信、項目的進度，還是市場行情，買家都應做好充分準備，避免因市場變動而影響自身財務規劃。」