在美國對加關稅實施前最後一刻，特朗普宣佈相關措施延後一個月，相信不少加人都舒一口氣。不過，地產經紀Rink卻大唱反調：「我寧可關稅如期實施！」

他解釋，現在措施只是暫緩，而不是取消，變相仍有一個「緊箍咒」在加國頭上，「如果你是買家，你會現在入市嗎？可以預期，未來一個月，樓市可能更靜局，氣氛更差，大家繼續觀望！」

他又指，不論是央行減息、加元疲弱、資本稅延後還是美加關稅，對經濟及房市的影響都不及政府的移民政策。

人口結構改變影響房屋供求

「如果將每個國家視為一間公司，那麼加拿大這間公司的獨特性是甚麼？沒有！我們有很多天然資源，但我們沒有將它們變成國家的優勢。這樣的話，你會買一間沒有優勢的公司的股票嗎？這就是現在加元面對的困境。」約克大學經濟系出身的Rink Ye解釋。

「減息、加元疲弱、資本稅延後、美加關稅，這四大因素，其實環環相扣，它們影響經濟，從而影響樓市，而樓市亦在影響他們。」他解釋，因此考慮入市的話，不要單純因為某一兩個利好或不利因素而決定，「當然，如果硬要找一個因素對未來樓市影響最大的，我會說是移民政策，它影響長遠加國的經濟，加元的強弱及樓市的需求。」

「所謂四大因素，最後是對買家賣家的情緒影響較大，但市場首先要有人，這些影響才會成立！現在的情況是，不少拿到身份的人想離開加拿大，而新移民、留學生因政策被大大限制。」人口結構的改變，令來年的房市更難預測。

除了移民人口，還有戰後嬰兒潮一代，令全世界人口老年化問題越來越嚴重。「像日本、中國等亞洲地區，出生率已出現斷崖式下降，而加國嬰兒潮一代退休，有不少會放售手上物業，搬入老人公寓，或大屋換細屋，這些都會影響樓市供求。」

有難民拿政府萬元資助馬上回國

這樣是否代表聯邦政府收緊移民政策有問題？Rink指，過去幾年難民及移民人口結構太奇怪，要重新制定新方向無可厚非，但一刀切的做法，令不少「優質移民」都被拒諸門外：「說的難聽一點，有些移民或難民，只是來拿著數，過去數年，政府用中產的稅金補助他們，對經濟發展沒有幫助。」

更甚的是，有些難民拿取難民資格後，開了一個難民戶口，便將上萬元的難民補助金從戶口移走，「有銀行的內部消息指，不少難民戶口的資金很快便轉走，最後人亦跑回老家，這樣位位送一萬，變相鼓勵人來拿著數。」

他補充指，有銀行職員看到戶口有「異動」(例如突然有大金額轉出)時，都會聯絡客戶了解情況，但有不少「難民戶口」很快便變成無人管理、沒有資金流動的「僵屍戶口」，這在金融業界已是公開秘密，「這反映出公帑使用出了問題，亦反映出加拿大沒有吸引力留住這批人。」

「我們的移民人口結構太奇怪，政府要整頓亦無可厚非，但問題是現在一刀切去減少，而不是按國家發展需要去調整，反而令國內經濟及市場動盪不安，未來政府如何調整移民政策的方向，對短期及中期的房市影響深遠。短期當然是刺激住屋需求，而中期來說，對加元定位及投資者的信心都有很大影響。」他總結。

限制移民人口影響加元走勢

Rink對一步解釋，移民政策對加元走勢的強弱至關重要：「過去加元曾經強勢的其中一個原因，是因為國際留學生、新移民舉家來加國開始新生活，他們變賣原生地的資產，兌換加元，這樣便刺激加元的需求。當然我必須強調這只是其中一個原因。歸根究底，要加元走出頹勢，就要發掘加元的吸引之處，加國產業的獨特性，這樣才可令海外投資者選擇買入加元。」

而現實卻偏偏相反，除了留學生減少，亦有不少新舊移民因治安、經濟等問題相繼離開加拿大，去年市場研究公司Pollara Strategy Insights調查了1,507名新移民，當中有42%表示，如果有選擇的話，他們會考慮離開加拿大前往另一個國家。也就是說，每5名新移民中，便有2人考慮離開。移民的流失，亦意味著他們變相加元，令加元進一步疲軟。

這就是為何Rink在訪問中再三強調，移民政策對未來經濟及房市的影響。「除此之外，出口項目也很重要，正如我之前所講，出口產品沒有獨特性，令加拿大製造在世界上沒有優勢。如果大家想分析加國未來經濟，也應密切留意我國出口產品的數量、質量上的改變。」

公務員裁員引恐慌

「正因如此，美加兩國可能潛在的貿易戰、美國針對不同產品的關稅，同時都會對加元走勢及投資者信心構成影響。」幾天前美國宣佈對鋼材開徵25%關稅，加國出口的鋼材亦不能倖免，如果美國針對不同的產品再開徵稅項，預料會進一步打擊加國的製造業。

「製造業面對的不穩定因素，亦令不安的陰霾籠罩房地產市場。」Rink解釋，當行業肅條，自然令工作者擔心生計，從而影響買賣房屋的決定：「別說是製造業工人，即使像公務員這類看似穩定的工作，最近亦受影響。早前我曾帶一位客人看屋，不久他找到了心目中的Dream House，可惜交易最終仍告吹。原因是他兒子是公務員，早前宣佈會裁員三千人，雖然他兒子不在名單上，但一家人仍是為此感到不安，寧願先靜觀其變。」

Rink舉的例子可看到，有時業內一些不利好的消息，甚至會影響業內其他家庭成員的買賣意願，而關稅問題可以說是影響加國很多行業，甚至是投資者，因此可以預期，除非事情向積極一面發展，否則有可以拖累樓市今年的表現。

貿易戰對建材價格影響有限

有些人會擔心，貿易戰會影響建材價格，從而令建築成本上升，但Rink坦言現階段看不到這個問題：「建築資源其實加國有很多，有部分反而是我們向美國出口(如木材)，至於非原材料的加工建材，我相信來自中國的比美國的更多，整體來說兩國關稅暫時未影響到建築界別。」

另一個大家關注的，是政府會否撤銷外國人買樓限制，從而刺激房市，Rink亦認為機會不大：「如現在豁免海外買家稅，或放寬海外買家的禁令，由於加元疲軟，沒錯可能吸引海外買家投資，因為兌率問題令房產便宜了，但對經濟又會帶來衝擊，因為說白了我們等於被割韮菜！」

資本利得稅改革推遲至2026年1月1日，會否令大量早年已購入物業的人，因迴避賣樓的高額收入，而在限期前提早賣屋，令市場供應在這年大增？他表示，其實政策最具影響力的時間已過：「如果最需要考慮利得稅影響的賣家，他們理應早在去年政策出台時，便將物業放售。其實早年購入物業的，因成本很低，即使稅額高，但對他們來說，也肯定能大大獲利。因此選擇賣屋的，大部份都不會太在意政策的實施日期。」

最後，他希望在這次與美國的角力中，加人可以善用自身在資源、制度上的優勢，不再在美國的「精神控制之下」，這樣才是長遠對經濟及房市最健康的發展方向。