周一上午，總理杜魯多宣佈將辭去黨魁及總理一職。在演講中以「鬥士」形容自己的杜魯多，任內有很多政策均引起爭議，而其中大刀闊斧的《國家住房戰略》，支持者認為重點針對加國近年的住房危機，而反對者則指計劃「假、大、空」，最終只會迷失在僵化的官僚系統中。
加拿大自2017年以來的住房計畫代表了為應對複雜危機所做的重大努力。國家住房策略、快速住房計劃和住房加速基金推出了有意義的計劃，但帶來的正面影響因需求成長、供應不足和持續的市場挑戰而受到削弱。
杜魯多任內加拿大住房計畫概覽
一. 國家住宅策略(NHS)–2017
2017年推出的《國家住房戰略》標誌著聯邦政府在經歷了數十年的有限行動後，在住房領域的參與邁出了重要一步。 NHS是一項為期十年、耗資400億加元（後來增至700億加元）的計劃，旨在創建更具包容性和負擔得起的住房系統。
主要目標：
- 新建10萬套經濟適用房。
- 修復30萬套現有房屋。
- 減少50%無家可歸者。
核心政策：
- 國家住宅共同投資基金：向專注於經濟適用房計畫的房屋開發商提供低利率貸款和財政捐助。
- 加拿大住房福利：為低收入租屋者提供直接財務支持，以幫助支付住房費用。
- 聯邦土地倡議：分配剩餘的聯邦土地用於經濟適用住房開發。
二. 快速住房計畫（RHI）
快速住房計畫於2020年COVID-19大流行期間啟動，旨在透過改造現有建築或建造模組化住宅來快速創建經濟適用房。
預算：40億加元，分幾個階段進行。
目標：建造至少15,000套經濟適用房，重點關注無家可歸者和麵臨住房不安全風險的人群等弱勢群體。
三. 房屋加速器基金(HAF)–2023
住房加速器基金於2023年宣布，重點是解決住房供應的主要障礙之一：緩慢的市政分區和審批流程。
預算：四年40億加元。
目標：鼓勵市政當局採取支持住房的政策並簡化分區和審批流程，以增加住房供應，特別是「缺失的夾心階層」住房（例如雙層公寓和三層公寓）。
四. 近期措施（2024）
為了應對持續的負擔能力挑戰，政府於2024年推出了新措施：
1)放寬抵押貸款規則：
將受保抵押貸款的上限從100萬加元提高到150萬加元。
首次購屋者和新建建築的攤銷期限延長至30年。
2)稅收優惠：
為建造出租和經濟適用住房的開發商提供稅收減免。
鼓勵翻修改建，增加房屋存量。
住房危機面臨的挑戰
儘管有以上計劃，但可以說杜魯多及自由黨的運氣不太好，在關鍵時刻遇上Covid，疫情令建築成本、需求及經濟發展都帶來了頗大的改變，加拿大的住房危機近年來由於一些結構性和經濟因素而惡化：
1. 需求不斷增加
加拿大每年迎來超過50萬名新移民，顯著增加了住房需求。雖然移民對經濟做出了積極貢獻，但其成長速度超過了住房供應成長速度。
移民引伸出人口成長的問題，尤其是城市中心，人口成長迅速，加劇了對有限住房的競爭。
2. 供應有限
分區和官僚主義拖延是近年被垢病的地方，市政分區法和冗長的審批程序阻礙了新住房的建設，特別是經濟適用房的建設。
同時，開發商獎勵措施偏頗，由於投資回報率較高，開發商通常會優先考慮高利潤的豪華公寓，而不是經濟適用房。
3. 成本上升
近兩年貸款利率高企，高利率增加了借貸成本，使得擁有房屋變得更加困難，並且隨著越來越多的人推遲購房，租賃市場變得緊張。
同一時間，疫後的建築成本創新高，通貨膨脹、勞動力短缺和供應鏈中斷推高了建造新房屋的成本。
4. 租賃市場壓力
出租單位的短缺導致租金飆升，尤其是在多倫多和溫哥華等大城市，這些城市的空置率是全國最低的。
杜魯多任內毀譽參半的房屋計劃
儘管加拿大的住房計劃解決了危機的關鍵方面，但現實是，在政策推行上仍然存在巨大差距。
即使聯邦政府在房屋問題上重錘出擊，調撥很多資源企圖解決問題，但近兩三年樓市狂飆、租金居高不下，特別在多溫這些大城市，某程度上反映了房屋計劃未竟全功。
房屋計劃的優勢
1)大力投資應對困難：
NHS的700億加元承諾表明聯邦政府承認住房危機是國家優先事項。
快速住房倡議等計劃顯示出在大流行等危機期間解決緊急需求的靈活性。
2)關注弱勢：
NHS和RHI有針對性地支持低收入家庭、無家可歸者和其他弱勢群體，為最需要幫助的人提供安全網。
3)鼓勵供應成長：
住房加速器基金透過激勵市政當局改革分區和簡化審批流程來解決住房供應的關鍵瓶頸。
對開發商的稅收優惠旨在增加經濟適用房的建設。
房屋計劃的局限性
1)規模不足：
NHS和RHI下建造的經濟適用房數量無法滿足需求。例如，雖然NHS的目標是創建100,000個經濟適用房，但每年的移民和人口成長需要更多的數字。
2)市場現實：
不斷上升的利率和高昂的建築成本抵消了政府計劃的影響，使中等收入家庭也難以負擔住房。
受利潤動機驅動，私人開發商常常繞過經濟適用房專案。
3)實施挑戰：
城市分區改革是房屋加速器基金的重點，但由於地方阻力和官僚慣性而難以實施。
加拿大住房福利等計劃幫助租屋者，但沒有解決租金上漲的根本原因：供應不足。
4)目標和結果之間的不匹配：
NHS減少無家可歸和提高負擔能力的雄心勃勃的目標收效甚微，加拿大大多數城市的租金和房價上漲就證明了這一點。
5)持續存在的結構性問題
許多城市因社區反對（通常稱為鄰避主義）而抵制高密度住房計畫。
另外，住房需要聯邦、省和市政府之間的合作，而這些合作往往不一致或不一致。
最後，多倫多和溫哥華等城市的房地產市場深受投機性投資的影響，推高價格超出當地的負擔能力。
雖然這些計劃為解決住房負擔能力問題奠定了基礎，但解決危機需要採取更大膽的行動、加強協調以及對系統性改革的長期承諾。
如果不解決分區、供應限制和投機壓力等結構性問題，住房危機將繼續給加拿大人，特別是城市中心的人帶來負擔。全面且可擴展的方法對於確保所有加拿大人都能獲得安全、負擔得起且有保障的住房至關重要。
