房屋售價遠低於業主幾年前支付的價格，新項目陷入困境或更糟，破產管理，以及比以往任何時候都更多的房屋在市場上停留的時間更長，這些都是多倫多房地產市場現況。儘管如此，市場的高昂價格仍然難以改變，主要是由於建築成本及賣家看好後市，最終令市場上的賣盤雖有所增加，但整體成交仍難言活躍。

到底年內第三次減息，到底是否可以改變地產市場的生態？不少房地產專家均指，即使三次減息，市場仍難用「興旺」形容，而Condo市場面對種種困難，而減息只是其中一項利好因素，因此在明年一月前，Condo市場仍難望可以反底翻身。

全國七成地區房價將上漲 不包括多倫多

在新的秋季展望中，RE/MAX加拿大公司分析了加國樓市在今年的趨勢。好消息是，隨著利率下降，預料買家需求將反彈。壞消息是，根據他們的估計，這項對加拿大其他大部分地區的預測並不適用於多倫多地區。

該公司報告寫道：「隨著期待已久的利率下降終於開始成為現實，加拿大各地RE/MAX 經紀人和代理商的早期指標表明，今年秋季的房地產市場活動穩定。」該公司表示，全國76%的地區平均售價將上漲百分之一到百分之六。

但是，它補充說，這種小幅上升軌跡也有一些例外，包括多倫多、漢密爾頓、伯靈頓和基奇納-滑鐵盧，「預計這些地區的房價將適度下降2%至3%」，曾經可以點石成金的投資旺區，或許已風光不再。

報告內有專家表示：「儘管一些購房者的信心開始恢復，但多倫多的購房者仍然猶豫不決，因為負擔能力仍然是一個挑戰，特別是對於首次購房者來說。」

考慮到這一點，再加上待售房屋數量大等因素，他們預測這座城市將保持一種「平衡」狀態，與歷史上的情況相比，潛在買家比絕望的賣家有更多的選擇和影響力。

多市8月房屋 平均掛牌時間為44天

同時間，多倫多地區房地產委員會 (TRREB)上周四發布的8月統計數據顯示，易手的房屋數量仍遠少於該市以往的情況，此外還有其他一些令人不安的趨勢。

8月，大多倫多地區的房屋銷售總量為4,975套，比2023年8月減少了5.3%，由於嚴重缺乏負擔能力、價格居高不下和興趣仍然過高，買家繼續猶豫不決。同時，活躍掛牌房屋的數量，截至8月份，為22,653套，比去年同期增加了46.2%，令人驚嘆，反映市場上賣盤供應與日俱增。

然後是房產在市場上停留的時間——每套掛牌的平均時間為28天，每套房屋的掛牌時間為44天（其中包括重新掛牌的時間）。這些數字較去年8月分別增加了40%和57.1%，可見減息的確令更多賣家入市，但似乎買家對市場不甚積極。

多數買家仍觀望

對此，地產經紀Rink表示，「第一、二次減息後，市場上的賣家明顯增加了，但買家方面，感覺仍未ready，很多仍抱觀望態度。至於今次第三次減息，個人認為仍是短期效應居多，或許會有一兩波買家入市，但或者要等到第四次減息，市場才會有很明顯的反應。」

CIBC流動房貸顧問Cherry有類似看法：「如果從銀行貸款的角度去看，市場自2023年1月開始走下坡，至今年4月可以說是最差，現在經歷了三次減息，市場算是有所回暖，但比起21、22年的高峰，仍有明顯距離。」她續指，6月開始減息時，房市曾有一段「小陽春」：「當時有客人找我開file做好文件準備，但搶了足足一個月才搶到offer。不過，到了8月，整個勢頭又開始減弱。」上周宣佈減息後，她直言電話查詢的客人明顯比之前多，「不過感覺買家仍是在準備階段，觀望態度的佔多數。」

地產經紀劉世傅更不諱言，「買家對減息已經麻木」，即使年內第三次減息，對市場的正面影響仍是相當有限：「因為失業率升至新高6.6%，反映經濟不如預期，市場交易量減少，早前更有消息指，有四千名經紀不再從事這行業。種種跡象反映現時整個市道仍有不少隱憂。」

料「細價樓」最受減息影響

相信很多人最關心的，是現在是否入市好時機，還是應該等到息口進一步下調。Rink指不少預測指，今年內息口或會再降0.25%-0.5%，進一步減輕買家負擔：「不過要謹記，利率只是其中一個影響市場的因素，而且利率高低同時亦反映大圍經濟環境。比如一年內減息又急又多，其實也反映出經濟差市道蕭條，這些都是入市前要考慮的。」

Rink補充指，減息會否帶來正面影響，還要看市場供應量、區域等不同因素：「一般而言，減息對細價樓的影響最直接，因為細價樓是大部份首置人士的目標，而減息直接影響到他們可以拿到的貸款額度，再加上這個市場的需求量亦大。」

至於區域，Rink用了賓頓與萬錦做例子：「翻查數據，8月份萬錦掛牌的獨立屋約有200間，而同時間賓頓有600間！賓頓人口規模比萬錦大，但肯定沒有多三倍，以此計算的話，賓頓的獨立屋盤競爭便沒那麼大了。」除了供應量，該區是否多新盤亦是一個因素：「因為近幾年成交的業主，負擔一定更重，相反一些十年以上的物業，由於買入價低，即使息口如何，對業主影響仍有限，這些賣家出價反而可以企硬。」

劉世傅亦認同首置人士最受惠：「低價樓房例如$50萬的物業，同樣供款$3千餘，現在可以買$56萬的屋。息口高低對他們影響最為明顯。」不過，由於多市的柏文升至高位，發展商減價的空間亦不大，因此他預期，偏遠地區的細價樓會最先受減息帶動而復甦。

Cherry則指，200萬以下的樓房市場會比較活躍，至於一些中高價位的大屋、豪宅，則可能仍需要時間復甦。

三年定息VS五年浮動利率

步入減息期，另一個大家最想知的，莫過於現在入市的話，到底應該選擇哪種按揭供款，三年定息是現在最多人的選擇，勝在可以爭取的優惠多，5年浮動息口現在雖然息口貴，但一年後可能息口大跌。對此Cherry及Rink均表示，如果可以的話，現在選浮動利率會更「著數」。

作為房貸顧問，Cherry先跟大家講解兩種計劃的細節：「央行減息後，最快會反映在固定利率上，而且固定利率最大的優勢是，它的講價空間比較大。由於現在資訊流通，群體反應快，如果有人在某銀行拿到一個好的利率，很快全世界都知道。至於浮動利率議價空間較細，因為銀行不會預知半年、一年後息口會如何，因此他們會傾向更謹慎，因此給予客人的折扣是不可改變的。」

她舉例指，現在3年定息的利率大約5%，但有部份客戶可以拿到4.29%-4.79%這個數，與浮動利率「剛低於6%」的數字，差了近1.5%：「當然，能拿到多少優惠取決於很多因素。比如你在銀行的戶口存款數、有否跟銀行購買其他產品，同時年輕、專業人士等都有影響。當然你貸款的數目亦有很大影響，比如你跟銀行借16萬與60萬，那一定是60萬容易爭取低息。」

有時候，一些銀行亦會在指定日子有「低利率優惠」，比如CIBC過去的黑色星期五，便有類似計劃。

即使定息可以爭取更多優惠，但Cherry仍是支持選浮動息口：「因為今年或會再減一次息，到明年初再減一次，這樣的話，浮動利率的優勢便會慢慢突顯出來。如果大家有能力捱過這兩三個月的浮動息口，相信明年會輕鬆得多。」

浮動利率更靈活

Rink亦支持大家捱過這個非常時期，浮動利率會更好：「如果現在做三年定息，有可能你是站在息口的山頂，我們應該想辦法令息口在山谷時才做定息。」他引BMO及CIBC的預測指，兩家銀行預計一年後的over night rate，分別會下跌1.4%及1.6%，可見浮動利率將會「苦盡甘來」。

「另一個要考慮的問題是靈活性，因為你做了固定利率，中途轉浮動的話，是要被銀行罰錢的，但有些銀行可以讓你由浮動轉固定，當然中間的細節因應不同銀行，不同情況亦不同。不過，一般來說，浮動利率都會比較靈活，適合步入減息期的貸款計劃。」