多倫多區上季銷售額為20年來(除COVID-19初幾個月)新低，不少人擔心Condo市場會提早「入冬」，而且銷量疫弱的情況或至少維持至年底。
同時間，大多區鄉郊，甚至是遠離大多區的旅遊小鎮，近年亦有不少Condo正在動工。如果連市中心的新樓，銷情也未如理想，這些偏遠地區的新樓盤，會否更慘淡？甚至需要劈價求售？
實情是Guelph的吸納率直逼50%，完勝正處於買家市場的多倫多、萬錦。
地產經紀劉世傅直言，只要「識揀」，當中亦有具投資潛力的新盤，甚至可以在該區未「當炒」之前早早入市；不過，他亦補充，由於Condo市場現在比較靜，選萬錦或北約克的新樓無疑是更「穩陣」。
多倫多的Condo市場正處於一個「銷售難、減價更難」的矛盾局面，礙於建築成本高昂，發展商難有減價空間，同時由於經濟轉差、利率仍高等因素，新盤的庫存量一直增加，囤積的單位市場在短期內難以消化。不少人對此持觀望態度，希望進一步減息可改善市場狀況。
翻閱資料，多市Condo單位在7月中位數價格為$676,270，比去年同期跌4.1%，但值得注意的是，平均上市天數為28天，比2022年3月高峰時間，平均10天便可賣出物業的光景相去甚遠。
而反映「市場溫度」的吸納率則跌至14.5%，是近十年新低，比2022年初，130.9%這個瘋狂搶購的年代，可以說是兩走極端。有地產經紀指，不指多倫多區，即使是北約克、萬錦這些過去Condo銷情理想的地方，現在吸納率亦通通低於18%，反映出Condo市場短期內「回天乏術」，「各方面都缺乏利好的條件因素，莫說是投資客，即使是自住人士亦很保守。多倫多的情況已如此不理想，大多區周邊或更遠的地方，情況更是差很多很多。最重要是多倫多區新樓也就幾十萬，那些偏遠地方的新盤卻便宜不了多少，那誰會買Cambridge、Barrie的新盤?」。
的確，以劍橋(Cambridge)為例，7月份Condo成的中位數價格為$676,270，即使當中兩房單位較多，但它的平均價錢跟多市、萬錦相比，其實差距不大，難怪該市的吸納率則跌至11.1%，比多倫多更差。
三種類型的偏遠樓可考慮
不過，對於這些偏遠地方的新樓盤是否「死路一條」，從事地產行業三十多年的劉世傅卻有另一番見解：「當然我不是說偏遠地方的Condo比起多市、萬錦等更有投資價值，如果要穩中求勝，相信萬錦的校區樓仍是最穩妥。但是否代表偏遠地方一定死？那又未必，如果符合特定的條件，其實也適合作長線投資。」
至於具體應該怎麼選擇，劉世傅亦沒有賣關子，指出三種類型的偏遠樓可考慮：
吸納率要看基數 投資潛力看「區報」
翻閱7月份的資料，貴湖區的Condo可以說是「逆市奇葩」，因為該市的吸納率高達48%，可以說是大多區及周邊城市中表現最亮麗的，反映出該市的新盤仍有不少「捧場客」。對此，劉世傅坦言並不意外：「貴湖區有大學，附近亦有Elora、Cambridge等旅遊小鎮，而且它也算是一個發展成熟的地區。」
他又指，由於附近有貴湖大學及滑鐵盧大學，在那邊留學的華人家庭甚多，近年亦有華人搬到那邊居住，社區內的華人超市及唐人餐館越來越多，長遠來說，會是最具潛力的偏遠地區之一。
不過，他同時指出，看數據要小心分析，吸納率不代表一切：「特別是比較小鎮與大城市的時候，始終兩地的基數(即出售的房屋)相差太多，小鎮的賣盤少，幾十宗成交已可以影響吸納率，相反多倫多的基數很大，因此比較的時候要很小心。」
他補充，除了看吸納率，要了解那些小鎮是否有投資潛力，不妨看看地方的區報：「這是我多年來的心得，很多小鎮都有免費派發的區報，投資之前，不妨看幾個月的區報，可以令你更充分從當中的商店廣告、招聘及社會議題，更深入掌握城市的發展路向。」
「近大學、旅遊區、有政府發展配套，只要有這三個條件之一，不代表馬上可以拍扳落offer，但是值得著手深入研究。」
就近大學 需求激增
「作為投資者，首要考慮物業放租的回報，而近大學，哪怕再偏遠，也可以保證有大量的潛在租客。」劉世傅解釋。的確，除了大學生及「陪讀」的親友，大學本身亦創造了很多職位，在教職員及學生宿舍普遍都供不應求的情況下，很多人都會在就近找一、兩房的Condo租住。
以貴湖大學為例，該大學去年招收新生5143人，今年猛增至7849人，為了提高接納容量，即使學校再次租用酒店，且將2人單位改為3人，仍有大約1000床位的短缺。一名多倫多的家長說，她替女兒在校園附近找到一家月租金1750元的單位，即使學生宿舍的收費一年只有6400元到10,500元，她也別無選擇。
2023年9月，甚至有報導指一名學生因負擔不起房租，只能暫時住在客貨車裏。
貴湖市(Guelph)7月份的租金中位數為$2425，在加拿大房租最貴的城市中排名第12位。
另一個例子則是滑鐵盧(Waterloo)，該市擁有與多大齊名的滑鐵盧大學(University of Waterloo)，該校職工人數多達2,251人，加上大學部人數35,900及研究生3636名，對房地產市場來說是相當重要的客源，7月份該市的租金中位數為$2,200，反映租盤有一定的需求。
「有些家庭剛好兩個孩子都上同一所大學的話，有人會選擇買一間新Condo，入住幾年再放租或再轉讓，這樣計一計，比起租屋回報更可觀，又解決了孩子幾年大學的住宿問題。」劉世傅補充。
旅遊勝地 商店多需求日增
「旅遊旺區的小鎮，發展速度雖不如多倫多區，但商店街、餐館林立，也有一定的就業機會，由於離市中心遠，加上工種不太可能遙距上班，因此也造就一批打工仔搬入Condo。」不過，與就近大學不同，旅遊區要考慮的因素會更多。
「除了醫院、學校等配套是否完善，也要考慮該區的發展方向。最簡單一點，發展商在那邊發展酒店、旅館等會否更合理？同時，Condo的對象大都是到那邊打工的人，本地人土生土長，習慣了景觀優美，大都喜歡住平房，而不是搬入Condo。
以距離多市兩個多小時的Goderich為例，該市靠近休倫湖(Lake Huron)，近年也有一些Condo興建之中，但市內的Townhouse及平房，售價亦不過40餘萬，這樣一來，或令Condo單位更難吸引租客。
配合政府發展 升值潛力最大
最後一類是配合政府的發展藍圖，在一些未來幾年有潛力的「重點小鎮」投資。「隨著近年多倫多湧入的移民日增，政府會想辦法將人口分散到不同的小鎮或偏遠一點的地方。這些地區因為有政府的交通、社區設施的配合，未來大都有很大的升值空間。不過一則要掌握政府動向，二則要有心理準備，要配合發展升值不是三五年的事。」他分析道。
以西貴林(Bradford West Gwillimbury)及東貴林(East Gwillimbury)為例，由於最終環境影響評估報告已根據安省第697/21號法規完成，全長16.3公里的布拉德福德繞道正式上馬，繞道會連接約克區的400號高速公路和404號高速公路，這項工程會令北部的交通更四通八達，令北邊的新樓盤更有潛力。
如何善用市場吸納率分析大市?
市場吸納率的定義
市場吸納率(MAR)以百分比表示，其計算方法為：將給定時間段（在本例中為30日）結束時的銷售總數除以該期間可用的活躍列表總數。
該比率越高，代表市場對房產的需求就越大，賣家就越有機會以更高的價格出售房屋。
一般而言，較低的比率表明銷售放緩以及房價可能下跌。
平衡的市場是指房屋供應滿足潛在買家的需求。
為什麼這個概念很重要？
吸納率是指在給定時間內特定房地產市場上可用房屋的銷售率。它的計算方法是將每月平均銷售數量除以可用房屋總數。吸納率有助於確定特定房地產市場目前所處的市場類型，這有助於買家、賣家和房地產專業人士評估需求和供應。通常，在平衡的市場中，賣家通常會接受合理的、接近標價的報價；房屋在市場上停留的時間通常接近平均天數，並且該地區的價格保持相當穩定。
範例
市場吸納率以百分比表示，也稱為銷售與掛牌量比率，計算方法是用給定時間段（在本例中為30日）結束時的銷售總數除以該值按同一時間段內可用的活躍列表總數計算。
例子：
869份銷售/2,139份活躍掛牌=40.63%
每個市場都決定了甚麼是「平衡市場」，因應不同城市的需求及成交量，不同市場吸納率反映了現在是「買家」還是「賣家」市場。例如，在多倫多，多倫多房地產委員會表示，該比率在35%至55%之間表明市場處於平衡狀態。高於55%的比率表示賣方市場，而低於35%的比率表示買方市場。
在BC省，大溫哥華房地產委員會和弗雷澤河谷房地產委員會規定，比例在0%至11%之間為買方市場；12%到19%之間的比例是平衡的市場；任何超過20%的比例都是賣方市場。
買方市場
買方市場是一個供大於求的市場－可供出售的房產數量多於想要購買房產的買家數量。因此，對於購屋者來說，買方市場是購屋的理想時機——與賣方市場相比，可以以更低的成本購買房屋，低於叫價成交、調整售價的情況會更普遍。在買方市場，由於可用房產數量較多，吸納率較低。
例如，如果市場上列出了200處房產，每月出售5處房產，則吸納率為5/200=2.5%。在這種情況下，這將是一個買方市場——需要40個月的時間才能出售所有現有的房產。
賣方市場定義
賣方市場與買方市場相反，是一個供不應求的市場——可供出售的房產少於想要購買房產的買家數量。因此，對於房屋賣家來說，賣方市場是出售房屋的理想時機——與買方市場相比，房屋可以以更高的價格出售，而且搶offer，超叫價等情況會更普遍。因此，在賣方市場中，由於需求量大，吸納率較高。
例如，如果市場上列出了200套房產，每月出售150套房屋，則吸納率為150/200=75%。在這種情況下，這將是一個賣方市場——不用兩個月的時間，所有現有的房產都可以出售。
吸納率的重要性
吸納率對於買家和賣家來說都是一個重要因素，因為它表明根據歷史銷售情況銷售市場上的當前庫存需要多長時間。
如上所述，吸納率可以告訴您市場是賣方市場還是買方市場。
在賣方市場中，市場上的庫存很少，因此賣方擁有更大的定價權（房產的價格一般更高）。
在買方市場中，市場上有大量庫存，因此買方擁有更大的定價權（房產價格普遍較低）。
