近年多倫多的暑假，一直是放租的「天堂」，賣屋的「地獄」，租務市場在6月開始火熱，留學生因簽證問題，大都是開學前一個月才抵步，有新移民去年甚至在萬錦校區「搶高」市價近20%才找到租盤。
另一方面，本地人喜歡趁暑假到中美洲及歐洲旅行，華人亦趁子女有長假回中港台探親，令房地產買賣異常冷淡。
有人認為與往年一樣，待九月開學後，市場便會開始慢慢「解凍」，賣家不用太擔心。不過，地產經紀劉世傅直言，柏文市場面對的問題比較複雜，或者要等到明年市況才會好轉。
柏文市場衰退數十年未見
加拿大經濟正處於衰退之中。自2022年中期以來，人均GDP持續下降，以目前的下降速度，已接近2008年和1991年經濟衰退時的下降速度。事實上，可以說，在當前的環境下，加拿大房地產市場，特別是大多倫多地區市場，正面臨自1991年經濟衰退以來最重大的考驗。
考慮到近期抵押貸款利率的走勢，大多區獨立屋的房屋市場似乎處於合理的狀態，庫存有限，市場的情緒亦較去年有所改善。相反，柏文市場的情況並非如此，該市場顯然處於衰退，狀況惡化至數十年來未見的水平。讓情況變得更具挑戰性的是樓花市場中投資者的角色，他們佔買家的70%或更多。
不過，由於目前的轉售價格、租金和利率，令投資者無法(或無意欲)入市，而開發商由於建築成本高昂而無法降低價格。結果，新公寓的樓花銷售——加拿大最大市場新房建設的主要推動力——急劇下降至20世紀90年代末以來的最低水平。
銷售額廿年新低
「全新柏文及樓花，由於政府禁非加拿大投資，令部分海外資金難以流入房地產市場，加上限制海外留學生的政策等，令柏文單位供過於求，情況可能要到明年中才改善。」劉世傅指，再加上經濟環境不理想，以及息口仍是較高等因素，因此雖說「炎夏例淡」，但今次的大環境跟之前不同，不管是買家還是賣家都要有心理準備。
較早前在七月下旬，房地產研究集團的一份新報告印證了這種說法。CIBC和Urbanation發布了2024年第二季柏文市場調查結果，發現該多倫多區上一季的銷售額是過去20年來(除COVID-19最初幾個月外)最低。
Urbanation Inc.表示，今年上半年，大多倫多地區和漢密爾頓地區僅售出了3,159套新公寓，比去年同期下降了57%，與去年同期相比下降了72%。
更重要的是，上半年新柏文銷售也是自1997年以來最慢的，與以往在示範單位外門庭若市的景況有天壤之別。
GTHA新建公寓市場報告稱，2024年第二季銷量僅為1,688套，年減66%，比2020年平均下降70%。
91年經濟衰退以來最大考驗
銷售慢，令市場同類單位的存貨日增，第二季銷量下降也將未售出庫存總量推高至25,893套，創歷史新高，這一水準比2010年和2020年平均高出約10,000套！當聯邦政府大張旗鼓要增加房屋供應的同時，以上數字似乎再次提醒大家，房屋問題並不是簡單的供求失衡。
同時，報告指出，該地區大部分未售出庫存為預建項目，總計15,157套，而在建未售出套數為9,788套，新竣工建築中有948套未售出。也就是說，結果，新柏文銷售量跌破了20世紀90年代末以來的最低水平，樓花預售比例降至20多年來的最低水平，不到50%。
報告作者CIBC的本傑明·塔爾(Benjamin Tal)和Urbanation的肖恩·希爾德布蘭德(Shaun Hildebrand)表示：「可以公平地說，鑑於當前的環境，加拿大整體房地產市場，特別是大多倫多地區市場，正面臨自1991年經濟衰退以來最重大的考驗。」
雖然以1990年的「大跌市」相比較，但他們亦不約而同表示，與20世紀90年代初相比，當時柏文價格從高峰到低谷下降了40%，但面臨的挑戰並不完全相同。「我認為這與我們現在看到的情況不同，利率顯然已經見頂，但仍遠低於當時的水平。」
加國的利率在1981年一度攀升到18%的高點，此後逐漸降低，並在2021年降至最低點。即使當年利率如此嚇人，但如今的柏文銷售量卻可以說跟當時不相上下，可見市場仍有不少隱憂。
報告稱，投資者面臨的困難經濟狀況導致許多人將自己的公寓出售，這可以從目前市場上掛牌公寓數量創歷史新高中看出。
除非有更高的轉售價格、上漲的租金和更低的利率，以上的因素相結合，才能扭轉市場局面。
新樓難有減價空間
對於柏文市場的混亂情況，有不願透露姓名的地產經紀表示，近半年已甚少推介客人買新樓：「只能說，Condo市場都幾死下，除非真的是自住需求，而且有急迫的需要，否則我不會建議客人買新樓。部份客人如果手頭比較寬裕的，我會直接叫他們考慮Townhouse，即使是Condo Townhouse也好，如果資金不是太多，我也會勸他們寧願走遠一點，看一些舊一點的Townhouse，會更保險。」
他直言，從現在各個方面的發展來看，「Condo個市情況不會樂觀」，因為不穩定因素實在太多，而其中「價格問題」，更是難治之症：「疫後建築成本增加了太多，要發展商再降價可以說是天方夜譚，而事實上他們亦沒有太多減價的空間，原本的回報率已低得可憐。你看看今年動工的新樓又再減少，便知發展商的苦況。但偏偏存量增加，交投淡靜，減價是最快捷有效的方法。」
他補充指，短期之內利率難以大跌，租金亦難再似往年飛漲，種種原因令柏文市場難以走出困局。
事實上，Urbanation也補充說，未售出單位的平均要價在過去一年僅下降了2.6%，在過去兩年僅下降了4.5%，反映出建築商沒有打算(或者說沒有能力)以減價吸引樓花買家，最後市場便出現了「單位減不了，用家買不起，炒家看不上」的奇怪現象，而且情況似乎會繼續拉鋸。
Condo價格仍近歷史高位
報告預測，2024年第二季度公寓市場狀況持續疲軟，可能會導致更多原定於今年推出的項目被擱置，而其他難以達到建築融資銷售門檻的項目最終可能會被從項目中撤出。
劉世傅指，相比之下，舊柏文在這段時間有租客入市，令出售量增加，同時舊屋可以減價的空間較大，當然幅度仍視乎地區。不過，展望至少在今年，柏文市場整體來說仍難像過往那麼熾烈。
