近年萬錦市發展一日千里，同時間大家對食肆、購物需求大增。不過，有位於萬錦黃金地段的購物中心，即使有大型室內停車場，以及現代化的室內裝潢，始終難以擺脫「死場」之名，近月更進入破產管理狀態。
店舖空置、經營困難，原來跟商場沒有提供Wi-Fi、手機訊號奇差有關。
除了購物中心，近來不少大型樓盤的開發商相繼進入破產接管，令樓花買家人心惶惶。資深地產經紀Susan坦言，現在部份發展商的困境，可以說是「Covid後遺症」。
疫情後發展商成本大增
「很多人會覺得發展商一直謀取暴利，但現實是，在疫情之後，他們的利潤空間越來越少。」Susan解釋。「疫情前一個Condo樓花大約50萬，但經歷兩年的疫情後，成本上升、批文要再申請，一切令發展商開支大增，但他們已簽了約賣50萬，支出不可能轉嫁到買家身上。」
疫情兩年時間，到底有哪些開支纏繞著發展商？「以多倫多為例，政府的開發費(Development charge)一直增加，每一個單位要多令兩三萬元的，一楝Condo這麼多單位，可想而知開支多了不少。除此之外，建築工人的薪資、材料建築費及銀行按揭成本等等，在疫情後都一直增加，還要算上疫情停工期間，他們仍舊每月要向銀行還款。多方面的開支無疑大大影響發展商的計劃。」
Susan指，發展商一般都希望可以盡快完工交樓，然後將資金轉移向下一個項目，但疫情的延誤令他們很多的批文要重新申請：「銀行批給發展商的貸款是分幾期的，他們由收取訂金起，要直到Final Closing，才可拿到所有撥款，疫情令建築時間延長，同時也令他們的現金流受壓。」
建築原材料費疫後狂飆
事實上，光是建築成本，在2020年後多市已有相當驚人的升幅。 根據澳洲Compare the Market的資料，以建築招標數據計算了全球各個城市的建築材料成本，2020年至2023年間，多倫多的建築成本上漲了40%，位居全球第二。
加拿大皇家銀行助理首席經濟學家羅伯特霍格(Robert Hogue)和經濟學家雷切爾巴塔利亞(Rachel Battaglia)的新報告指，原材料成本上漲、開發費用和徵稅增加以及工人短缺，令本國自 2020 年第一季疫情爆發以來，住宅建築價格指數上漲了51%，遠遠超過了上漲13%的消費者物價指數(CPI)。
這項驚人的數據主要是由包括混凝土和鋼材在內的主要建築材料價格「大幅」上漲所推動的，與2020年第一季度相比，2021年和2022年這兩種材料分別上漲了55%和53%，同時，木材價格亦在2022年「飆升」。
同時間，多市人口激增，則直接令市政府收取的開發費增加，早在2022年7月，在利率持續攀升的幾個月後，多倫多市議會投票決定將開發費提高近50%。自今年5月1日起，多倫多公寓的開發費再全面上漲20.7%，意味著兩房或以上的公寓單位的開發費用將達到68,587元（原為 56,804元），一房和單身公寓單元的開發費用將為44,774元（原為37,081元）。
利潤空間越來越少 難吸引投資
幾年前已賣出的樓花，發展商基本上已不能再向買家增加收費，即使部份單位未有出售，可以用一個較疫情時更理想的價錢出售，但在高利率政策之下，人們普遍已很難負擔買新屋，因此發展商可以調高價格的空間也不大。
在這種支出不斷上升，而賣樓收入難以大增的情況下，Susan坦言不少發展商根本「計唔掂數」，「即使最後不是蝕本收場，利潤空間亦已大大減少。現在交樓的新盤，如果發展商可以有20%的回報率，已經是相當、相當好的數字了。當你被項目折騰了好幾年，最後利潤只有20%不到，以回報率來計算可以說很不吸引。」
因此，部份發展商在資金周轉出現問題，甚至發現樓盤根本無利可圖時，最後唯有選擇「破產接管」一途。
本地發展商被揭欠9千萬
由於高利率和房價拒絕下跌而普遍缺乏負擔能力，這一令人不安的局面的一個跡像是，數量驚人的住宅項目已進入破產程序，而其背後的大型公司卻無法跟上與建築債務。
例如有本地開發商在大多倫多地區Heritage Road 1047號和Torbram Road 11258號的項目，近日據稱欠貸方近9,000萬元，並且拖欠還款——最後走入破產管理程序。
同時，在卡利登(Caledon)的另外兩個正在建設的樓盤現在也處於破產管理之下，原因是它們的開發商在上面兩個項目的擔保人。一家公司的破產決定，或將導致數千套房屋的交樓時間表，甚至整體命運懸而未決。
The One仍未有具體完工日期
屈指一算，多倫多市中心有三個公寓項目（包括著名的The One at Yonge和Bloor）、旺市、阿積士、巴里、彼得伯勒、基秦拿、密西沙加各有一個新樓盤都面對發展商破產的問題。
當中位於Yonge & Bloor(具體地址是1 Bloor Street West)原定高達91層的超高層摩天大樓計畫The One，可以說是令人大跌眼鏡的「爛尾王」。自2017年以來，The One計畫的進度一直沒能照原有計畫進行。最後，這個號稱要「永遠改變多倫多天際線」的Condo，居然爛尾收場！
去年秋天，開發商被爆欠債權人高達12.3億元。進入破產管理程序後，這棟原定91層的Condo公寓和飯店的綜合大樓，後來的建築計畫已經改為85層，目前已經蓋到其最終高度的一半以上，但最終誰來接手仍是未知數。
除了Condo，聯排別墅也不能倖免。最新的一個是列治文山的一座聯排別墅綜合體，位於國王路附近的央街附近，發展商上個月剛進入破產管理程序。一位債權人聲稱，開發商欠下超過2,250萬元的債務，自去年底以來他們一直無法付款。
王府井購物中心未能按計劃盈利
除了住宅，連購物中心亦難以經營。開業6年，落成時是號稱北美最大的亞裔購物中心，王府井購物中心竟難逃破產接管命運。由於它未能按計劃盈利，開業至今因欠債權人5,200萬元，已破產被接管。管理人對商場的舖位銷售情況作過調查，發現有150個單位售價在10萬至50萬元之間，有13個單位賣出了50萬到100萬元的價格，還有5個單位的售價在100萬元以上。
踏入這家曾經的「北美第一」，竟然有如走入「結界」一樣，手機訊號奇差、商場沒有提供Wi-Fi，場內基本上是與世隔絕。有特賣場的職員指，商場開業6年，一直都是十室九空，「疫情後有部份原先準備開業的租戶，也打了退堂鼓。」，即使場內有華人超市，平日亦是十分冷清，「早前Foodcourt開了一家著名的雲吞麵，才算是多了一些人流。」亦有食店老闆直言，「要在場內用whatsapp或上IG，唯一方法就是走出門口，現在大家都離不開手機的，進來之後手機不好用，還有誰肯來？」
他們兩位都直言，這樣十室九空的環境，根本難以吸引客人，如果手機訊號問題不處理好，很難想像會有大量商家進場，「我在這裡工作兩年多，要用手機便要離開商場，這種操作只會嚇走店家。」希望接管的公司正視問題，至起碼提供免費Wi-Fi。
之前有計劃要在露天停車場的土地上興建14座包含94個單位的鎮屋，還有一座25層高的綜合性大廈，內有205個住戶單位和一家酒店，有關興建鎮屋和大廈的投標正在進行當中。諷刺的是，停車場後方，正是一個因發展商在交樓期間突然破產，而險些令項目爛尾收場的鎮屋項目，現在這個屋苑內的住宅雖已落成，但公園等公共設施仍是一塊爛地，出入的道路也是工地泥路。
外地建築商難適應加國建屋文化
「在加拿大當建築商，其實不是容易事，這亦是為何很多外地成功的建築商，在多倫多仍難以立足的原因。舉一個經典例子，渥太華有一個Condo項目，2012年開始樓花銷售，最後要等到2019年才Final Closing。原因是Condo附近是一家警察局，當地警員擔心Condo會影響警局採光及視野，因此向工會投訴，工會向發展商施壓，最終經過幾年才調解成功。這裡有環保團體，有工會，有不同的監察組織，任何一方的意見都可以令簡單的建屋變得很複雜。」Susan總結。
如何避開「財困」樓花盤？
大家最關心的，當然是買樓花的話，怎樣可以避雷，不會被問題發展商影響收樓時間。對此，Susan坦言，其實很難，除非是行內人有消息，否則很難具體掌握發展商的財政狀況。
不過，她提出兩項貼士，大家或可從中看出端倪。
「第一，是要看發展商賣新盤的速度，如果發展商手上有幾個地理位置優越的靚盤，但選擇在短時間內一併推出的話，那麼便要小心。就以去年頗有名，Woodbine Avenue夾16街的鎮屋為例。該發展商除了這個項目，在14街夾McCowan、旺市市中心等，都有推樓花。當年這種開新Project的速度有點不合邏輯，更重要的是以上的新盤位置都是絕佳的。在商言商，樓市正穩步上升，而你手執幾個位置好的筍盤，按常理怎麼會一次過推出來？其中一個可能就是資金出現問題。」
除此之外，Susan亦教大家多做實地考察，再決定是否買樓花：「消費者一定要落site睇清楚，如果是Condo Townhouse的話，一般年半到兩年內便可交屋，如果發展商半年內仍沒有動工，有些甚至連挖土機也沒有一部的話，那麼便要小心。」
