上半年，加拿大統計局(Statistics Canada)數據顯示，自加拿大央行(Bank of Canada)加息以來，安省大約有4.5萬名房地產經紀和銷售人員「轉行」，而經紀的平均收入在兩年內下降了近40%。

即使下半年如無意外步入「減息周期」，但地產行業的競爭異常激烈，想要「保飯碗保就業」甚至更有雄心，成為業內頂尖的話，持續進修是必須的。

有資深的地產經紀表示，要保持自己在業內的競爭力，一定要與時並進，報讀不同類型的課程，由離婚房地產課程到FBI談判術，再到考取Broker資格，他坦言每年平均花費兩三千元在進修上。

去年安省流失數萬經紀

地產行業在香港是其中一個「高回報」行業，加上早年香港樓市坐火箭一樣的升勢，令不少香港人對「投資地產有前途」這想法根深柢固，即使移民加國後，仍矢志要成為房地產行業的一份子。不過，加國的地產行業競爭激烈，加上投資環境與香港完全不同，因此要成為一個「合格」的經紀，一定要花不少精神、時間、金錢去裝備自己。

加拿大統計局數據指，多倫多地區地產局(TRREB)有7.3萬名持牌房地產經紀人和銷售人員，但在2023年只完成了6.5萬宗交易，從2021年的高峰到2023年的低谷，安省的房地產經紀損失了近40%的收入。根據WOWA的資料，安省註冊經紀年均收入為$46,212。雖然有數萬人離開這行業，但是多倫多的人均房地產經紀人數量也是世界上最多的。

雖然地產經紀看似是很「夢幻」的行業，Re/Max Canada總裁亞歷山大(Christopher Alexander)亦認為，成千上萬的人進入房地產業兼職，他們被彈性工作時間、高額佣金和奢華生活方式所吸引。不過，他補充說：「事實是，90%的房地產經紀在5年內就放棄了。一般來說，在很多地產公司只有15%至20%的經紀完成了80%至85%的交易。」

根據這個「八二定律」，別說是成為業內頂流，即使是想當一個普通經紀，持續進修去提升自己也是無可避免的。

地產經紀學習領域多

地產經紀Kin Wong，分享了他入行以來參加過的課程：「要成為一個稱職的經紀，對買賣程序、法律、交涉技巧等都要有扎實的基礎，同時在互聯網年代，要透過社交媒體去宣傳或與客戶保持互動，那麼如何寫文案、如何拍片、如何剪輯影片長度等，都是學問。舉一個簡單例子，你的睇樓片放在Youtube、小紅書還是TikTok，片長及內容方向也有不同。」

他補充，多倫多地產也可以細分很多領域，因此想清楚自己想在哪一邊發展，再按此去裝備自己很重要：「當然，我不敢說自己成功，相反我也遇過不少沒有實際獲益或不適合自己的課程，但同時也有些課程值得向大家推薦。」

成為Broker助事業更上層樓

要成為一位地產經紀，首先要完成Humber College(現時安省唯一可修讀經紀課的學校)的課程，並通過考試。全部費用加起來，如果全都是一次通過考試，費用大概是5,000元。當你成功獲得證書後，下一步是申請CREA（Canada Real Estate Association）和OREA（Ontario Real Estate Association）的牌照，申請費用一並2,000元左右。

這7,000元可以說是入行的基本開支，如果你覺得這已是「未見官先打三十大板」的話，那麼真的要考慮清楚是否入行，因為漫長的進修之路才剛開始。

當你成為Salesperson，有兩年經驗之後，你便可以考慮考取Broker資格，令事業更上層樓。「先分享一下，其實要在行內做買賣，不一定要有Broker資格，合資格的Salesperson已在地產知識上有很好的訓練，而成為Broker，最大的得著是如何管理及經營一家地產經紀行。」

他指，如何營運一家經紀行，涉及很多層面的知識及技巧：「簡單來說，就是法律及會計兩大範疇。法例不單是買賣房屋方面，勞工法(因為你要聘請員工)、保障客人利益的法規等也要很熟悉，以應對不同的情況；會計方面，你要懂得將公司及客人的資金分開，懂得管數及與銀行交涉，這些都是你作為一個Salesperson不會接觸到的。」

Kin指，Broker課程中首5個課程都是與這些東西有關，如果之前沒有做過管理相關的工作，會讀得頗吃力：「經紀行要每月對一次數，而且要懂得善用不同的戶口存放不同資金，客人的Deposit一定要另外保管好，萬一有不明來歷/沒有認領的款項，一定要馬上交給RECO(安省房地產委員會)。坦白說，這些法規要背，也要懂應用，我個人認為最難。」

他指課程要在一年內完成，由於平日有工作，而且地產工作本身比較不定時，因此他很難安排好他的讀書計劃：「最後仍是所有教材堆到last minute才準備，考試前幾星期真的忙到六親不認！」不過，他也直言，課程設計很實用，對他的事業發展很有幫助，「有些範疇內也可以令客人更有信心」。

網上200元課程學交涉最實用

除了正規的進修，作為經紀「靠把口搵食」，口才及交涉技巧也很重要，Kin也曾報讀不少相關的課程，不過並非所有課程都這麼實用。「我曾報讀一個由美國金融界名人主理的課程，坦白說課程給我的情緒價值比實際價值高得多。上課時氣氛很熾熱，或許因名人效應，大家都很亢奮，但事後回想，實際可以掌握的東西其實寥寥無幾。當然，可能是課程不適合我而已。另外，我也讀過一些收費不便宜的口才課，但教學內容太理論化，令我很難在實際工作上使用。」

談及口才課，Kin反而指一個網上課程令他獲益良多，他更推薦大家報讀：「即使你不是經紀或Sales，我認為課程中學到的技巧亦有助大家講價，不管是要求加薪或是買車拿優惠，都十分有用。最重要是，課程收費只要200元。」

他說的是一個網上平台提供的FBI談判課程，他認為當中的「協作性談判」令他眼界大開：「這位前FBI導師分享了一個經歷，是和綁匪談判，當時很多專家用了大量談判技巧，綁匪亦不願確認人質是否安排，這時他決定將主動權讓予對方，問一句『我們真的很需要知道人質安危，你覺得可以有甚麼方法？』，突然拿到主動權的綁匪反不知如何應對，最後真的將電話遞給人質。」

他明白到，原來交涉中有時要對方讓步，關鍵不一定是爭取，有時將難處講出來，「再問對方點算」，可以馬上令對方易地而處，考慮你的需要，「當然談判講求見機行事，但學懂如何在一個協作的氣氛下交涉很重要。」

離婚房地產需求大操作難

Kin更指，不久後他在另一個地產範疇，竟可以好好應用這種「協作性談判」：「房地產買賣其實可以細分很多類別，之前我在美國報讀了關於離婚房地產的證書課程。坦白說，這個課程相當有挑戰性，但隨著全球離婚率越來越高，在房地產上如何分家產，也是很值得研究的課題。」

的確，加拿大有所謂「婚房」，即婚後夫婦同住的房屋，這房在離婚的時候，即使另一方並不擁有房屋，也有機會可以分到屋價的一半。「婚房」只是其中一個例子，可以想像離婚房地產有多複雜。

「而且夫婦離婚，很多時還是涉及其他人，如子女、父母，令房地產的分配更複雜。再加上大家的關係、互信也有裂痕，要大家心平氣和坐下來，討論如何協作性去處理資產，自然是更有挑戰了。」

最後，Kin指，未來AI科技是大趨勢，他正考慮在這領域再進修，令自己在網上平台等地方可以更有競爭力。