多倫多的房地產世界可能很複雜，充滿了看似不熟悉的專業術語，以及繁瑣的條文，別說是新來加的移民買樓，即使是本地人，每次買賣亦如臨大敵。
近年，由於Condo需求大增，而且不少首次「上車」的業主，因預算所限只能選Condo單位，再加上早幾個月樓花轉讓風氣盛，市場上Condo的買賣活躍了不少。
不過，有不少人不明白如果買新樓，「最後交收日期」(Final Closing)前，原來有機會因等待批文等因素，又有「臨時入住期」(Interim occupancy)。
部份首次置業人士，本身財政預算已相當緊張，「臨時入住期」引申的額外開支，更可能成為他們背上最後一根稻草。
在加拿大房地產領域，公寓樓花投資近年來變得越來越受歡迎。對於那些考慮此類投資的人來說，了解「臨時入住期」和「最後交收日期」的概念非常重要。臨時入住是指單位準備好入住和所有權轉讓給購買者之間的時間段。
當市府確定單位「適合入住」時，將頒發入住許可證。適合入住是基於安省建築規範的要求，並不代表100%完工。
入住問題將影響越來越多的新公寓買家。 Urbanation Inc.的產業分析師表示，大多倫多地區有26,934套公寓預計將於2024年竣工。
在此期間，業主將每月向建築商支付「入住費」(通常包括維護費、市政財產稅和未償餘額利息等費用)，但尚未擁有該房產。最終交易是將房產的合法所有權從建築商轉移到業主的過程。在考慮加拿大房地產市場的預建公寓投資時，了解這些條款和相關時間表對於做出明智的決定至關重要。
不過，這種「臨時入住期」，往往令買家增加了不少意料之外的開支，以下三個案例的買家，分別面對 1)「最後交收日期」突然變「臨時入住期」，開支大增；2)希望在「臨時入住期」將單位出租被拒；3)發展商建將入住時間推遲了一年多，交收日遙遙無期。
個案一：一句「手文之誤」延遲一年交樓
Adrian在萬錦Elgin Mills買了一個Condo排屋的樓花，原定去年12月Final Closing。然而，隨著最終交易日期臨近，開發商向買家投下了重磅炸彈：他們的「最後交收日期」將被「臨時入住期」取代，而「臨時入住期」至少要一年時間。
「如果我們入住，我們不會獲得所有權，並且需要每月向建築商支付一萬元，為期12個月，等待最終交易日，他們甚至沒有提供確定或暫定的交收日期！」Adrian馬上透向律師向發展商指出，當初2023年12月5日應為「最後交收日期」而非「臨時入住期」。
對此，發展商的回覆是，這是某位職員的手文之誤(it’s a clerk error supposed to be occupancy not firm closing)所以他們重新編輯了firm closing letter。如果Adrian不同意「臨時入住期」的安排，則會被視作「違約」，將會損失26萬的訂金。
「那原先是我最後交收日期，我已退了租，將所有東西塞進我們車裡及迷你倉，等12月5日搬入新屋。現在發展商告訴我們，要麼每月多付一萬元......到不知何年何月，要麼我會失去訂金，並且無家可歸！」Adrian表示，一句職員錯誤令他大失預算，發展商卻不痛不癢，令他難以接受。
最終，Adrian選擇屈服，現在仍需每月支付「入住費」：「在我額外存入195,000元desposit後，我的入住月費從9,935元降至8,614.41元，為了應付這筆巨額開支，我現在一星期七天也要工作！」
翻查網上資料，該發展商在米爾頓的Condo排屋樓花也有相同情況，大約兩個月前通知買家，「最終交易日期」將被「臨時入住期」取代，並收取7.8%的利息(與加拿大央行1年期常規抵押貸款利率7.84%掛鉤)及維護費等。
不知這次又是哪位職員寫錯。
遲交屋實雙輸 開發商不能從中受益
對此，資深律師曾啟榮表示，很多人擔心建築商收取這些費用，他們會從盡可能延長「臨時入住期」受益，這是一個常見的誤解。「加拿大是一個具透明度的國家，發展商的收費都是有根有據的。《公寓法》對臨時入住費用的計算有規定，阻止開發商以這種方式賺取利潤，他們只能透過臨時入住費來實現收支平衡。因此，開發商的目標是縮短臨時入住時間，以便更快地將所有權轉讓給買家。」
他補充，盡快完成交易才是對發展商的資金流動最理想的狀況：「盡快向市府登記建築物並縮短臨時入住時間，才符合開發商的最大利益。在建築物註冊並且所有單位的買家開始抵押貸款之前，建築商無法從銀行獲得資金。盡早完成，然後拿資金投資下一個項目，才是他們最希望的事。」
那麼，向市政府申請批文，為什麼Condo一般需要的時間都比平房長？曾啟榮解釋：「一切從登記制度開始說起。發展商買地，成為土地的持有者，這樣在政府而言，他們是擁有土地，而不是房屋，因為房屋並不存在。當發展商畫地向政府申請建大廈時，那大廈仍未存在，政府不能向未存在/未證實存在的東西登記持有人。因此，平房打好地基建好房子，向政府證明該房屋存在，是相對簡單的事。相反，一楝大廈幾十層，你的單位在半空中，如何向政府證明它存在？這樣技術上需要更多的時間。」
他進一步解釋，「臨時入住期」是指該建築物已完成一定比率，且具備部分生活必須的設施，可以「住人」；而「最後交收日期」是要證明該大廈每一個登記單位都「存在」，可以登記持有人，才可以轉讓，「兩者是根據不同標準，因此很難說為什麼可以入住，但仍不可以買賣。」
至於「入住費」包含的維護費、市政財產稅，他坦言對買家亦沒有不公之處：「市政財產稅是發展商代收的，他們拿不到一分一毫，而市府的稅金用來建設及維護該區的公共設施，理論上買家是受益者之一，怎麼說不公平？至於物業維護費，是用在大廈供買家入住時的營運及維護開支，同樣也不是白收的。」
個案二：「臨時入住期」出租單位減負擔被拒
Paul是一位投資者，多年來從事不少買賣，他直言過去開發商因買方在入住期間出現財務違約而取消預售的情況曾經很少見，但隨著息口在22年開始狂飆，現在這種情況已經不再罕見了。「對投資者來說，當息口升高增加預算的同時，「臨時入住期」又產生額外開支，這樣便構成壓力了。畢竟大部份投資者選擇Condo，就是因為它價錢較低，可以作多間投資更靈活，因此很多投資者名下都不止一兩間物業。」
「試想想，如果你手上一兩間今年更新按揭，供款額大增，同時另一個單位在Closing前，又要付一年的入住費，這對我們來說是很大打擊。」因此，他原打算將一間位於市中心，「臨時入住期」超過半年的一房Condo單位放租，但經過多次交涉，發展商仍然拒絕在書面授權上簽字。
「老實說，這筆入住收費我也算是認了，甚至將它成為買賣的一部分，雖然將這半年多的費用計入買屋成本的話，我其實為單位多付了近6%的價錢。之不過，我也沒打算轉讓樓花或是取消交易，我只希望在這期間將單位出租，幫補一下收入。」他坦言，自己住在萬錦獨立屋，根本不需要「臨時入住期」，因為他根本不會搬到那裡住，他只是希望盡快完成交易然後放租。
「現在這半年時間，變相是交了錢，但單位只能丟空在那，我又不可以取消交易，又不可以放租，又不可以買賣單位。」Paul無奈的總結道。
業權未轉移 放租問題多
曾啟榮表現，從法律的角度來看，事情有點複雜。「因為從法律角度而言，在臨時入住期間，你並不擁有該單位。因此，如果你希望在此階段租賃，你需要獲得房地產開發商的書面授權才能這樣做。不過，開發商不一定會接受這安排，因為風險基本上全由他們承擔。萬一買家因財務問題取消交易，到時開發商便是房東，他不可能輕易趕走住在裡面的租戶。發展商花了這麼多錢在你的單位，最後單能拿回每月兩千元的租金，這樣划算嗎？」
他補充，臨時入住期間的出租許可可以包含在買賣協議中，因此買家應該一開始便跟發展商協議好，而不是發現入住費用高的時候，才去找他們商議，「如果一開始沒有共識，你可以選擇不簽合約，但在中途加入這類對發展商不利的條款並不容易。在發展商角度而言，也沒必要為你承擔額外的風險。」
另外，需要注意的是，如果你確實想在臨時入住期間租用該單位，則需要告訴發展商你不會是主要居民，該房產將作為投資工具。「這樣一來你將沒有資格獲得新房屋回扣，並且需要在購買價格的基礎上支付HST，金額可能在24,000元以上。」
雖然作為租賃單位的投資者，你仍然可以獲得HST回扣。但是，你不能立即領取退稅，而是必須預先支付HST，並且在向加拿大稅務局(CRA)提交一年期租賃協議證明後大約兩個月才可獲得退稅。
個案三：施工嚴重滯後 交收日遙遙無期
「儘管走廊還沒有完工，電梯也沒有完工，但我還是被迫搬進去，然後工人仍然需要進出我的單位才能完成大樓的建設。我一直在向他們支付入住費用，但他們好像並不急於完成買賣似的。在世界上其他哪個行業，會因為供應商工作慢而懲罰買家？這是荒唐的。管理階層在規劃方面無能，而建築商在建設方面無能，這怎麼會是我的錯呢？」A先生談到Condo狀況時，仍深深不忿。
不過，施工期延誤可以有很多原因，最壞的情況可能是發展商資金出現問題。對此，資深律師Jennifer Li坦言，所有收費的計算方式及建築時間等，全都在買賣合約中清楚列明：「不同情況有不同考量，但可以說的是，發展商各方面都受規管。」她指，如果第一次在多倫多買Condo，最好是委託律師仔細看清楚條文細則，再解釋一次給他明白才簽署：「很多人都忽略了，樓花買賣有十天的冷靜期。這十天時間，其實就是讓你找專業人士，了解所有潛在風險及細節。如果真的有懷疑，或發現預算有點緊張，十天內可以無償取消買賣。」
至於發展商拖延，是否真的「無王管」？翻閱Tarion的資料，當買家購買物業後，合約上會有一個First Tentative Occupancy Date，通常與樓花廣告所指的入住時間相符合。如果開發商在建築期間遇上困難，可以提前90天向業主發出書面的「延遲通知」，並重新設定另一個交易日期。
這時日期有分別有Final Tentative Occupancy Date和Firm Occupancy Date。假如開發商選擇定一個Final Tentative Occupancy Date，則必需同時設定一個Final Tentative Occupancy Date 120內天的Firm Occupancy Date。
如果最後收樓日期超過了Firm Occupancy Date，那麼買家可以向Tarion申請最高7,500元的延期交付罰款。這項政策算是保護了買家。
同時，由於Condo建築是由下而上的，因此樓層越高，入住期越短。因此，如果你購買底樓的單位，則可以預期較長的入住期。如果你購買頂層公寓，你的入住期可能會很短。這點也是要考慮的。
另一個縮短「臨時入住期」的最佳方法，是從經驗豐富的發展商那裡購買房產，他們一般可確保項目在更短的時間內完成並向市政府註冊方面擁有良好的記錄。
雖然我們不能說，在延遲交樓方面，發展商沒有任何責任，但至少坊間認為他們可以透過「拖時間」去牟利的想法是不公道的。對此，曾啟榮總結：「很多人以為發展商可以謀取暴利，其實有數得計。約30%是地價，30%是建築費，他們要先投放60%的資金，而回報有30%左右。乍看來30%很多，但別忘了由買地到完工，再等到政府批文，往往要5年時間。5年30%回報，是否真的很吸引？」
