在加拿大買賣房屋，跟銀行打交道可以說是無可避免的事，特別是近十年樓價穩步上升，可以「一炮過」付款買屋的人絕對是少之又少，即使華人社群中有不少「隱形富豪」，但考慮到買樓的槓桿及現金流，即使有能者仍多數會向銀行借貸，增加本錢。
不過，近月有不少銀行在按揭借貸方面轉趨保守，甚至出現上下級政策有出入的情況。買家葉先生近日Closing時，遇上銀行彈弓手，已批的按揭扣在律師處不能用，幾乎令交易告吹。葉先生坦言好幾晚「瞓唔著」，萬一交易告吹，將損失數萬元本金。
港移民等PR才可入市
新移民葉先生今年4月份拿到永居資格，因專家及經紀普遍唱好樓市下半年走勢，因此他決定盡早「上車」，物色萬錦一帶較舊的鎮屋：「其實自去年開始一直密切留意市場變化，可惜一直未有PR身份，加上在香港賣屋的資金全都放在銀行做定期，因此看到去年樓市調整，內心一直很忐忑。」
後來，他終於在萬錦407近旺市附近找到一間30年的Condo Townhouse，價錢勉強是預算內：「我跟家人要借近60萬才能完成交易，我們收入算穩定，但條數其實也是剛剛好而已。」雖然有銀行的預批按揭，但葉先生為免夜長夢多，在落柯化後馬上找幾家銀行落實貸款事宜。
「加拿大比較大規模的銀行，來來去去也是那幾間，但按揭經理回覆的速度卻有很大差別。」其中一間的按揭經紀，很快就回覆並很熱心幫忙處理細節，因此即使該銀行給予的利率及優惠不是最好，但為了加快腳步，早點了件心事，葉先生還是果斷選擇了該銀行。
兩部新車成買屋「負累」
由於他們一家資金是剛剛好，算上買屋後的基本裝修，手頭一點也不寬裕，但偏偏他們家兩部有租賃合約的新車成了他們按揭的障礙：「當初來多倫多時，正值新車十分渴市，二手車價急升的時候，當時我們覺得買二手車十分不划算，還不如lesase一部新車，簽4年合約更好。」
及後，由於葉先生轉工，新公司在賓頓市，由於路途遙遠，他便再lease一部電動車，令他們一家多了兩部新車的「負債」。「如果我們不處理好這筆債務，不管哪間銀行可以借的資金都會因而減少，但要花錢贖車，我們手頭又沒這麼寬鬆。」
最後，該銀行的按揭經理「拍心口」保證，不用他們花錢買斷新車，只要付清餘下年期內的借租車費用，再叫車行出信證明便可以。殊不知，正是這一步差點令葉先生萬劫不復。
長周末令「贖車」時間不夠
房屋最後交易的時間是上周五，但在5月17日(即交易前一星期)，葉先生突然收到律師通知，銀行的按揭批文出了問題：「其實銀行的貸款一早已批出並放在律師那裡，只要在交易前律師拿到銀行確認的文件，便可以拿出來完成交易。但那天律師來電說，銀行不願給予確認信。」
葉先生對當時情況一頭霧水，偏偏找銀行按揭經理那邊，只是推說上頭在確認上出了問題，很快會處理好。而律師行那邊則明言，除非有銀行的確認信，否則一定不可挪用該筆貸款。一時之間，葉先生完全不知出了甚麼狀況：「銀行說沒問題，律師樓說等銀行，經紀叫我等消息，但到底是哪一個環節出了問題也不知道。」
直到17日傍晚，銀行那邊傳來消息，指葉先生給予的車行信，並非將兩部車買斷的「贖車信」，雖然他們已還清年期內的租車費用，但兩部車仍有潛在的負債風險，因此拒絕給予批文。「銀行怎麼可以突然彈弓手？一開始按揭經紀說一套，但最後銀行批錢又是另一套。」
更令葉先生感到氣憤的是，他們早在兩三星期前已準備好所有文件給銀行及律師，為何到了幾乎最後一刻，他們才發現問題？「幾十萬相信對大部份人來說也不是少數目，假如真的有問題，至少早半個月讓我們知道，我們也多點時間籌措資金！」
延至交易前兩天才有具體答覆
葉先生得悉銀行彈弓手，馬上找按揭經理討論，但經理只推說不用擔心，最壞情況換一家律師行便可以：「但我不明白為何換一家律師行有用，難道別的律師行不需要銀行確認信嗎？」
既然銀行方面沒有消息，葉先生亦馬上作兩手準備，問家人籌措一筆資金「贖車」：「當時想，最差的情況唯有問家人借錢，將兩部車買斷，那麼總可以按時成交吧？」不過，由於20日是維多利亞日假期，變相令星期六、日、一共三日也非辦公日，令時間更倉促。
「銀行說星期二才有答覆，車行說要星期二才可以預約檢查，檢查過車輛沒有問題，才可以買斷，處理好買車手續後，才可以出信證明。一來一回，根本沒有可能在星期五交易限期前處理好！那一刻我才知道，交易有可能要告吹。」他指，雖然可以申請延遲交易，但經紀說一般延期也不能超過三日，而且賣家亦不一定同意，最終他們預付的數萬元訂金，可能便付諸流水。
銀行最終剔除相關要求
結果到星期二(21日)，車行通知說一星期內不可能完成所有手續，葉先生最後只期望銀行可以「寬大為懷」去處理：「我不知道是銀行溝通方面的問題，還是政策突破有改變，但感覺我們借款人很缺乏保障，即使銀行內部政策有變也好，始終一開始是你們按揭經貿拍心口保證的事，銀行不是有責任作相應的讓步嗎？」
幸好，最後算是有驚無險，上星期三葉先生收到律師通知，銀行願意剔除關於「贖車」方面的條款，交易最終在上周五順利完成。
銀行寧嚴勿寬
有不願透露姓名及公司的銀行職員表示，前線人員(即按揭經理)一般只能「跟上面做，批唔到就係批唔到」，因為在銀行角度，「做好審批最重要」，他表示：「始終這類信貸產品，如果借款方最後還不到，損失的是銀行，因此上頭收緊不批也沒辦法。」
他進一步解釋，後面批錢的跟他們前線並非同一班人，作為前線，只能盡量幫手「寫好」份申請，但批與不批仍是Back Office決定：「主要睇收入與資產負債比例，但都好籠統，比如今次事件，前線認為付清餘借租車費用已沒有負債，但批錢的認為只有贖車才是真正零風險。但可能另一個人批，又有另外的看法。」
地產經紀劉世傅指，亦有可能是銀行系統更新客戶資料需時，負責批錢的職員未有看到最update的資料，用了舊有的負債比例去衡量，才會令審核過程變複雜。
交易前兩天物業被燒毀
對於這類「臨門一腳」才出意外的交易狀況，劉世傅指時有所聞，也不一定是銀行的問題：「最難忘試過在買賣成交前兩日，賣家的屋失火燒清光，沒法買賣；在大約二十多年前，試過有買家買入市中心過百年的大屋，由於物業太舊，沒有保險公司承保，銀行指沒有屋保不可以批按揭；亦試過有買家需要從海外匯款，卻因內地的外資管制而失算等。這些都是比較特殊的情況，而令交易無法完成。」
劉世傅指，即使銀行已經批准了一筆貸款，但在交易完成前，假如買家的經濟狀況出現改變，也可能令銀行不願批出確認信：「例如在交易前突然失業，又或是因某種原因信貸評分轉差。另一種是戶口出現異常，如突然有大筆資金流出，令銀行懷疑你財務的穩定性。亦有人手上有幾間屋，滿以為符合銀行的資產要求，但原來現金流未達銀行標準，這些都是銀行會考慮取消借貸的因素。」
劉世傅提醒所有準買家，一定要做好準備：「第一是時間盡量預鬆一點，如葉先生的個案，可以早一點找律師跟進，確保出問題可以及早處理；第二是要找專業人士把關，不管是代表經紀、律師甚至驗樓師等，將瑣碎事務交予專業人士，以免因少失大；第三是要有Plan B，即使有A銀行批了按揭，也找其他銀行甚至財務公司了解一下，萬一資金需要再周轉時，是否可能有其他公司可以提供援助。
