繼去年在瑞銀全球房地產泡沫指數中排名第一後，多倫多在2023年排名下降，成為全球風險第七大的城市房地產市場。
在今年的調查中，多倫多仍然超過洛杉磯、倫敦、巴黎、紐約、杜拜和溫哥華，成為地球上最被高估的房地產市場之一。
至於香港，則稍高於多市，排在第六位，兩地的「樓奴」相信同樣為泡沫而不安。
不過相較之前，其實兩地泡沫的風險已稍為降溫。
僅蘇黎世及東京仍屬泡沫風險類
多倫多先前在2020年排名第三，在2021年排名第二，這使得該城市七年來首次被歸類為估值過高與泡沫風險。
報告解釋說：「過去十年，低融資成本一直是全球房地產市場的命脈，推動房價達到令人眩暈的高度。」「然而，低利率環境的突然結束已經動搖了市場，並引發骨牌效應。」
在這項研究中，這家瑞士財富管理公司分析了全球25個城市的住宅房地產價格。
在今年的報告中，只有兩個城市——蘇黎世和東京——仍處於泡沫風險類別，比一年前的九個城市減少。
多市房價三年漲近四成
多倫多先前曾處於泡沫風險區，香港、溫哥華和阿姆斯特丹的失衡均在2023年下降，目前處於估值過高區域。
在加拿大，人口成長、有吸引力的融資條件、高投資需求和城市供應短缺共同推動了多倫多的「住房繁榮」。
2019年中期至2022年中期，多倫多的房地產價格上漲了35%，而居住空間需求的增加將壓力轉移到了租賃市場。
報告稱，多倫多顯示出「春季房地產市場復甦的跡象，交易數量不斷增加，價格正增長」。
然而，「在加拿大央行最近升息的背景下，談論好轉還為時過早」。
價格全面調整
由於融資成本上升，房價成長受到影響，大多數市場的平均抵押貸款利率自2021年以來大約增加了兩倍。分析的25個城市的年度名目價格成長在一年前10%的強勁上漲後陷入停滯。
瑞銀全球財富管理首席投資辦公室房地產主管Claudio Saputelli補充道：「以通膨調整計算，目前的價格實際上比2022年中期低了5%。平均而言，這些城市失去了大流行期間大部分實際價格漲幅，現在再次接近2020年中期的水平。」
在去年風險評分最高的兩個城市法蘭克福和多倫多，過去四個季度的實際價格下跌了15%。高市場估值和相對較短的抵押貸款期限也使斯德哥爾摩的房價承受巨大壓力，而雪梨、倫敦和溫哥華的房價承受的壓力較小。
相較之下，在馬德里、紐約和聖保羅這些迄今為止風險估值適中的城市，實際房價繼續以溫和的速度上漲。
通貨膨脹降低泡沫風險
失衡的急劇下降不僅是房價下跌造成的，也是通貨膨脹驅動的收入和租金成長造成的。自2022年中期以來，抵押貸款成長減半，家庭債務與收入之比一直在下降，尤其是在歐洲。
而且，除美國外，名目租金增長顯著加快，並且在所有分析地區均呈正增長。
然而，通膨驅動的收入成長以及價格調整還不足以顯著提高負擔能力。平均而言，技術服務人員經濟上負擔得起的居住空間仍比疫情開始前減少了40%。如果利率維持在目前的高位，價格可能會進一步下跌（至少以實際價值計算）。
北美洲情況反覆
除了加拿大，美國的房市場亦有不少波動。
邁阿密房價的上漲速度持續快於全國平均。過去10年裡，價格水準翻了一番多。邁阿密是美國陽光地帶城市吸引力增強的主要受益者。在疫情期間市場顯著疲軟之後，紐約正處於強勁復甦之中。
經過多年的價值侵蝕，該市房地產市場的實際價格在2022年中期至2023年中期上漲了3%。
相反，波士頓的房地產市場動力減弱。2022年中期至2023年中期，經通膨調整後的價格略有調整。
需求出現萌芽
然而，在一些城市，下一次房價上漲的種子已經播下。混合工作並沒有持續削弱對城市生活的需求，而且隨著最近發放的建築許可證減少，住房短缺可能會加劇——尤其是在歐洲城市中心。
瑞銀全球財富管理研究的主要作者馬蒂亞斯·霍爾澤總結道：「住房需求持續積累，一旦家庭財務狀況改善，價格可能會反彈。」
