「多倫多一直都在增長，對比我12年前來這，已經看到很大的分別。過去10年，這城市的摩天大廈數目幾乎是倍增的。你看看央街，幾乎沿路每個街口都是高樓，有建好的，也有在興建的。」多倫多市政府資深華裔城市規劃師（Senior City Planner）Ran Chen指出。
Ran和兩位同事包括同是資深城市規劃師的Mladen Kukic，以及年資較淺的規劃師Patricia Cho，三人均負責處理多市位於Spadina大道唐人街及周邊地區的建築規劃申請，他們接受本刊訪問，談及未來人口估計大增下，唐人街以至其他市區發展過程面對的挑戰，包括市政府在推動「可負擔房屋」方面困難，坦言政府不擁有土地，難以推動公營房屋。
他們亦透露批覆發展計劃書的過程，明言最不想見到要上庭跟發展商辯論何謂好的城市規劃，當中需要磨合、聽取各方持份者的意見，因此由接收申請至正式通過，歷時年半至兩年不等。
從硬件規劃 避仕紳化
近年不少特色小區、例如位於Parkdale的「小西藏」都被指面臨仕紳化（Gentrification）的問題，即原有地區重建後，租金上漲，原居民和小生意被迫遷走。Ran和Mladen均承認，市政府不可能控制居民的去留，但可以在批覆建築計劃書的時候，盡量「創造條件，有利指定的群體。保留部分的獨特性。」
其中一項有利小生意的條件，是確保零售舖位有細單位，「一些連鎖店例如Starbucks都有最低限度的面積，如果我們跟發展商談判，爭取到一些細面積的單位，就可以有利一些小型的文化零售店。」
Mladen以一座在315 Spadina大道已獲批准的的13層商住混用樓宇為例，過程經過社區人士的激烈意見反映，市府作出協調後，爭取到發展商最後調整計劃，包括增加22個可負擔出租單位；原有地舖由4個大單位增至7個細單位；地面至天花的高度也減少，相信這樣有助減低租金，吸引獨立的小商戶進駐，而不是連鎖店。
商店面積向細發展合符社區人士預望，然而住宅單位卻是相反。
協商過程 歷時兩年
根據發展商原初計劃書，200多個出租住宅單位當中，有7成2是沒間隔的Studios，經過幾輪的工作小組會議之後，Studios的比例減至5成3，1至3房的單位有所增加。
至於22個可負擔單位，根本市府的相關報告，當局要求業主不可以收取租戶超於市價的8成租金，為期至少25年，一房單位平均面積最少達645平方呎。
「整個建築申請過程涉及漫長的談判。」Mladen表示，平均而言，批文通過耗時約年半至兩年，建築另外需時數年，「所以每次收到申請至落成，大約要5年時間。」
Ran分享另一個由市府協調下樂見的成果。多年前有發展商計劃在Bathurst 街建一座大型超商Walmart，「非常接近Toronto Western Hospital 和Kensington Market，原初計劃書就是建一個大盒狀的結構，結果非常大爭議，我們甚至要舉辦兩次社區會議，因為許多人出席。他們擔心影響附近唐人街和Kensington Market的小商戶。
最後經過商議後，Walmart的計劃擱置，原先灰沉的大舊建築改成磚泥結構，配合附近的街道景觀，地舖仍是小商戶租用。「這個正是多方面合作的成功例子，既採納街坊的意見，又說服到發展商讓步。」
Ran強調市府的角色是為申請作出「建議」，然後由市議會拍板通過。「儘管我們可以不批准（發展計劃書），但發展商可以將我們告上省法庭，然後我們就要上庭跟發展商辯論何謂好的城市規劃。所以當我們審視一份計劃書，往往不是簡單的通過或拒絕。」
她強調，除非跟發展商有非常不同的意見，不怕上庭解決，「否則我會告訴他們哪裏知道有問題，我們一起合作，這就是協商的過程。上到庭對雙方都沒有幫助。」
城規挑戰：可負擔房屋
隨着近年的建築工程此起彼落，到處大興土木，Mladen坦言挑戰不少，「社區的參與更加興極，近年出現更多年輕的聲音，跟從前在社區會議聽見的意見有許大的分別。有特定人口可能更關心建築物的大小；但在唐人街，我們聽見的意見主要圍繞區內的無形特色，例如保留商戶的（文化）遺產、容許原居民留低、興建可負擔房屋等等。」
尤其是可負擔房屋，除了最近省政府立法，要求建於公共交通要道的大型房屋計劃，需要包括7-10%不等的可負擔單位，以及少數由市府擁有的物業，當局可以控制興建的樓宇類型之外，Mladen承認市府可做的事情有限。
「許多時靠發展商，但他們要賺錢，我們只能提供一些優惠，例如退稅、發展費折扣等等。但我們都知道，很難靠私人發展商起可負擔房屋。」
「跟香港不一樣，政府會有部門興建這類房屋（公屋），但這裡主要依賴發展商，因為政府沒有地。」Ran補充。兩人均指，其實多倫多都有機構（Toronto Community Housing Corporation）推動公營房屋，「TCHC好積極做，但它們都缺乏資金。」
Ran舉例指近年一個公私營合作稱上「雙贏」的例子。由TCHC擁有和管理「的公共屋村」Regent Park於40年代落成，一度是毒品、罪惡滋生的貧民窟。2005年開始重建，TCHC為了籌資重建公營房屋，將部分地皮出售予發展商，資助後期社會房屋的興建，預計重建後，人口增加1萬至1.7萬人。
「多倫多會繼續一直『增高』和『加密』，畢竟加拿大一向都是個歡迎移民的地方，增長是不會消失的。」Ran直言。
Mladen表示，「至2051，多倫多預計會多大約70萬人，市政府的角色就是一來容納這些增長，但同時確保一個好像唐人街般的地方特色得以保留。」
他形容這波增長對唐人街而言，機遇也不少，「唐人街位置極佳，就在市中心，位處多倫多大學旁邊，也非常接近Kensington Market這個主要的旅遊景點。Spadina 大道是極有代表性的街道，不單止在多倫多。所以市府的角色是希望沿Spadina有空間可供發展，但不預期像Downtown其他地方一樣，見到大型的高樓。」
Ran坦言，過去唐人街的人口、商業特色也是不斷演化，「最簡單的例子是，（唐人街）消失了一些食點心的地方，以及一些麵包店。」「我們觀察到，年長、操廣東話的人口慢慢搬走，連帶部分好有廣東特色的商業活動都慢慢流失，取而代之，更多中國北方文化的商業出現。慢慢這股趨勢將來亦可能有變。」
她還指，近年市內明顯見到學生人口的增長，廣東話人口在過去兩三年都有明顯增加。
