講到買賣樓房，大家經常追求的是「五分鐘步行到超市；鄰近404高速」等便利。
但強調Location、Location、Location也開始有問題。君不見現在GTA周邊的高速公路不時塞車，很多住宅區現在亦因缺乏人氣而治安欠奉。
華裔建築師鄭景明說，多倫多地產要持續健康地發展下去，其實應該學一下西岸少公路的溫哥華與地震後的三藩市。
曾到訪過溫哥華的朋友，一定會被她跟北美其他大城市與別不同的氣質吸引。明明四周都是高樓大廈，卻不會予人局促擠迫之感；明明沒有高速公路，市內交通卻出奇地方便；明明沒有萬呎的獨立豪宅，地產市場卻異常興旺。
這一切都要歸功於溫市高瞻遠矚的城市規劃。作為加拿大東岸第一大城市、北美前列的金融中心，多倫多可如何借鏡？更重要的是，了解城市發展背後的理路，往後買賣投資物業的時候，方可比人看得更高更遠。
平原城市限制了想像力
華裔建築師鄭景明感嘆，由於溫哥華地形上的制肘，反而激起政府及建築師的創意，把挑戰變成機會，才會有「溫哥華主義」出現。多倫多是一個大平原(喜歡騎長途單車的人最清楚)，除了南方的安大略湖，其他地方可一直延伸向外發展。
因此，幾十年前大多區開始發展時，便跟其他北美城市一樣，城市規劃就是建高速公路，然後附近建一堆獨立屋。
當人口飽和，便延伸公路，在遠一點的地方再建一埋獨立屋鎮屋。往北由士嘉堡開始，到萬錦，再到新市，一直延伸到巴里，以404、400貫連，就是最佳例子。
現在福特政府更想加建413公路連接約克、皮爾及荷頓區，伸延400、410與427公路。撇除環保人士全力反對，原住民激烈抗議外，加建公路未必等同交通便利。
這種「有土地就是任性」的發展藍圖，缺點亦隨近年人口增加而暴露：1)塞死在404、401已是不少駕駛人士的生活日常。2)社區晚上僻靜出現的治安問題。3)公共交通系統完全跟不上住宅區發展需求。
高速公路像手術刀 一樣令多市四分五裂
與時同時，市中心卻因多條高速公路而把城市割開幾區。
鄭景明舉例：「從多倫多大學到碼頭一帶，走在路上，要穿過公路的橋墩，或是公路的分支」，原本很寬敞的空間，卻被切割成了一段一段。「要在那邊建築，根本沒甚麼發揮空間。」
不少人認為高速公路可以令交通更方便，現代化城市都是用高速公路貫連生活。對此，鄭景明解釋，「美國有很多城市已經意識到高速公路帶來的問題，比如西雅圖、三藩市等許多城市已決定拆除這些高速公路，以讓人更方便進入海濱地區。
在三藩市，幾年前發生了一場大地震，高速公路被破壞得無法修復。你猜怎麼樣？
數年後全然沒有大型交通災難！
大家很快找到了其他出行方式代替，包括多建兩旁有綠樹林蔭的大道(Boulevard)疏導交通，增加公共交通的配套設施，誘導市民減少用車，多搭公車或踩單車。
「現在，他們擁有美麗的綠樹成蔭的Embarcadero大道供市民享用。西雅圖現在也在做同樣的事情。他們將拆除海濱高速公路，並用海濱公園單車徑取而代之。」
至於多倫多，他認為以往海岸的高速是配合船隻停靠的地方，為火車和卡車裝卸貨物。不過時代變了，現在大多數船舶只運貨櫃並停靠在卸貨港口，如果未來政府重新審視高速的存在價值，或可為該區帶來更多發展空間，以及不同類型的創作風格。
景觀優美的單位
可賣貴三分一
可賣貴三分一
談到建築風格，不可不提他在多市的得意之作，多倫多香格里拉酒店及公寓。2012年落成時，它是市中心其中一楝最高的建築物，而且是第一楝以商用玻璃設計的高樓住宅。「香格里拉可算是溫哥華主義在多市奠基的里程碑。以往發展商對高層condo比較保守，認為難以暢銷。當年我們在東岸小試牛刀，它的成功令很多建築商爭相仿傚。」
香格里拉可說是經典的摩天大樓(point tower)，一反過去以磚頭中空放窗戶的傳統，改為以寫字樓落地玻璃組成幕牆（Curtain Wall），保證單位內有上佳的採光及廣角景觀。「幾十年前，你從機場開車到市中心，沿途你會看到很多平樓(flat building)，它們都是在路旁兩邊平地而起，停車場在地下，整楝平樓只有一面向湖，其他三面都沒有任何景觀。」他認為這種平排單向的平樓，浪費了不少景致，更重要的是，令很多單位賣不到好價錢。
「溫哥華人很重視景觀，北面向山，西面向海，南面有河，如何盡用大自然的景色是大學問。除了幕牆，樓與樓保留80呎距離，用間隔式(像戲院座位般)而不是並列等等，再加上以電梯為中心的樓面設計，最後可令大樓中百分之八十的單位可以有景觀！」
有景跟無景的單位價格差多少？「同一面積的單位，有景跟無景的可以相差25%到30%。」的確，大家下次在多市湖濱散步時不妨留意一下，這類看似商業大廈的住宅大樓，近年的確如雨後春筍般在湖濱出現。
綠化空間很治癒
翻閱最新的幾個大型Condo樓盤，不約而同提到綠化社區。對此，鄭景明表示，綠化空間很重要。
「多倫多市中心，舊區感覺太密集，抬頭連藍天都被高樓大廈遮蓋。現今城市人有很多情緒問題、心理毛病，或多或少與住宅環境有關。」回想在香港的住宅，對這話實在十分認同。
因此未來的建築設計，一定要把住宅大樓跟公園、林蔭大道及商店作一個完美的平衡。前述提到不興建公路改變市民的出行方式，也緊扣現在興建的柏文提高綠化計劃。
現在的Eco-Friendly柏文，可收集雨水濾化用水，盡量使用環保物料、全棟只用LED照明及能源之星家電。全大廈停車場設計鼓勵Ride-Share(汽車共享)、大量單車架及提供免費充電站給電能車使用。
「你可以看看香格里拉，當年設計時我特別用了一個停車廣場。外頭大學道附近如何擁擠，只要開車進來，你可以在一個開揚的空間慢慢把車停好。送貨車輛進來，也不會阻塞兩旁行人。這種設計除了夠氣派，更重要是創造一個輕鬆、不徐不疾的生活態度。」
安全感與人氣密不可分
談到以往的多倫多市中心，鄭景明亦提到街上治安的問題。「舊日商業區比較多，五六點後便有如死城一樣，走在街上難免不安。」他補充，「有研究顯示，eyes on the street對街上行人的安全感很重要。用我們平常講法，就是人氣。樓上有住宅，樓下有些餐廳小商店，走在街上會感到樓上住的人會隨時觀察到街上人的狀況，會令人有安全感，賊子圖謀不詭也要三思。」
因此，新式的大樓，一般不再是純住宅用途，而是平衡商業及住宅空間，除了方便，也能讓晚上多一點人氣，自然更旺丁旺財。
「其實如果從香港過來的，應該會對融合商業及住宅空間的概念不陌生。很多屋村的最底兩層或旁邊就是街坊商場，甚至連接地鐵站及公共巴士站。居民可一站式解決衣食住行之餘，受惠於晚關門的食肆、超市與小店，就算深宵也很熱鬧。走在街上就倍感安心。
相對來說，大多區的『屋村』少有一站式的街坊商場。但這會隨著需要改變。現在新落成的柏文，也多了很多公共活動空間。」
可見一區的樓房是否值錢，與整個城市的大環境不無關係。或許大家以後選物業，可以更多留意該城區的發展規劃藍圖！
甚麼是「溫哥華主義」？
溫哥華背山面海，左右是河道及農業土地保護區(ALR)的格局，限制了地產項目的發展，令溫市很難建造大量的獨立屋。鄭景明解釋，溫市比較像美國的萬哈頓，由於地理局勢，住宅只能往上發展。偏偏溫哥華人很重視住屋的景觀，密密麻麻的高樓大廈只會令居民反感。「景觀保護指南」於1990年修訂後，更確立了高度限制以保護北岸山脈的景觀。
如何善用溫市的地形及獨特景觀，化缺點為城市特色考驗了一眾建築師。
「溫哥華主義」特點是居住在市中心的大量居住人口，具有混合用途的開發項目，通常具有中等高度的商業設施和狹窄的高層住宅塔樓，居民依賴公共交通多於高速公路，創建和維護綠化空間，並保留觀景廊道。
這意味著創建一個人們可以平衡工作、娛樂和購物的社區城市，在下班後仍可一起享受充滿活力的街頭生活。
人口密集不代表要犧牲公共空間，事實上完美的空間規劃正是溫市的迷人之處。鄭景明補充溫市的住宅之間必須保留80呎距離，保證不會「妨礙路人望天；阻礙住戶看景。」將公園和開放空間、人行道和人行道、水道、樹木、景觀美化和照明融入城市脈絡。
在往高處發展時，仍致力保護城市及其周圍環境的美觀；允許密度和增長卻令溫哥華的天際線更有魅力。
