走出TTC Finch站，在街頭小巷，不難聽見熟悉的廣東話，其中不少是剛抵埗沒多久的年青人。
有男生在交友網租屋後遭性騷擾，急急在這區物色租盤；
亦有來加將近兩年的夫婦為了女兒入讀一間屬意的好學校，搬屋都表明只會這區限定。
「Finch 和Sheppard這一帶無疑是許多新到埗香港人的落腳點，稱得上為新移民社區。
有客同我講一落超市Metro，眼見全部都是香港人。」Century21 Atria地產經紀Kin Wong表示。
他說，不少人一來就指明要住在3個地鐵站附近，包括1號線的終點站Finch、North York Centre 和Sheppard-Yonge，「因為交通實在太方便。」
這日走訪其公司位於Finch附近的辦公室，順道認識這一帶的環境、人口、樓房特色，包括近年落成Condo的趨勢。
在救生艇效應下，越來越多港人選擇移居就業機會、學校選擇多的多倫多，Kin Wong在Facebook開了一個相關群組，有逾萬人加入，他經常為這班他口中的「小朋友」年輕人租屋。
在士嘉堡一間華人教會，近來亦接待了數十位年輕人，互相問起大家的住處，5個人中幾乎有4位都表示自己住在North York，再細追問下，大家都幾乎都是落腳於Finch 和Sheppard這一帶。
Kin也分享了一個近來處理過的一個例子，「有一個香港男仔在交友軟件認識了一個年長的男業主，以一個相宜的租金搬入去同住，怎料經歷性騷擾，並指對方大熱天時不開冷氣不開窗，搞到這個男生要急急找地方搬。」
為了分擔租金，這男生跟另一位女友人合租，女生亦講明要在這3個地鐵站找租盤，因為方便上班，最後找到一個未有裝修的Condo兩房單位，「原本業主打算裝修完以 $3,200放租，最後一人讓一步，只是簡單清潔之後以$2,800租給他們。」
不難想像，這區已成為一個新「香港城」。根據地產局資料，這裡的5大主要語言包括英語、波斯語、普通話、韓文和廣東話。Kin表示，有客戶說一落去超市Metro，店內擠滿了香港人。
30年間郊區變市區
首先定義一下這區的範圍。
「實質的範圍可以這樣劃分，Finch Avenue以南、Sheppard Avenue West以北、Doris Avenue以西、Beefcroft Road以東，中間的核心是Yonge Street，附近是401公路，橫跨3個地鐵站(Finch、North York Centre 和Sheppard-Yonge)。」Kin 說。
Finch站一出就是兩個巴士總站，TTC和Go Transit，兼顧市內和區域交通接駁。「我早一批客戶是國內的學生，本來我建議他們住在Bayview、Bessarion站（4號線）附近，但他們堅持住在這三個站，他們指因為4號線的地鐵班次比較疏，平均要再多花15分鐘在交通上，因此不願意。」
根據TTC網頁，1號線在繁忙時間每2至3分鐘有一班列車，而連接着Sheppard-Yonge站的4號線則是每5至6分鐘一班，其中Bessarion更經常被指是最少人使用的車站之一。據Toronto Star報道，2019年數字顯示，Bessarion每日載客率只有3,290人次，而人來人往的 Yonge-Bloor站則有247,675 人次。
不過，鄰近Bessarion站有大型社區現正開發中，由發展商Concord Adex牽頭，約20座Condo大樓陸續落成，相信有助日後提升車站的搭載率。
Kin表示，以前Finch和Sheppard這一帶是農田，但自90年代起發展起來，現在沿着Yonge 街，可見Condo建築林立，一切生活配套齊備，多間超市、商場、受歡迎的學校，以至York University和Seneca College等校園都在附近。「以前這裡算是郊區，但現在可說是市區了。」
比Koreatown 更多韓國人
欣欣向榮背後不得不提一個族群，他們稱得上為這區的開荒牛——韓國人。步出Finch站，抬頭皆見許多韓文，當然中文也不少。尤其是出站後，沿Yonge街往北步行一兩個街口，來到“Seoul Centre”附近，更見幾乎清一色的韓文招牌。
這社區的韓國人口更是比為人所熟悉位於Midtown的「第一代」Koreatown更為多。1960年代，受惠於加拿大移民政策，大批韓國人移民加拿大，落腳在Bathurst至Christie的Bloor街一帶。據指1966年，居住在這帶的韓國人只有約100人，1975年增至逾萬人。
然而，90年代尾，韓國移民開始遷往北約克的Finch和Sheppard一帶定居，漸漸在Willowdale社區形成一個新的韓國城，被稱為Koreatown North。今時今日在第一代Koreatown居住的韓國人已經所餘無幾，雖然在該區工作做生意的還是有的。
「他們在90年代搬來North York，因為便宜一些。他們普遍住在較為舊式的Condo，比較大，有900呎。」Kin表示，後來國內的華人亦遷入，「住在較為新式的Condo」。
Cherry是準備讀書移民的港人，來多倫多3個多星期，與男朋友租住在Finch站鄰近的一房Condo，600呎月租2,400元，包水電。被問到居住感受，她直言十分喜歡，「因為交通很方便。」一程地鐵則可以下去Downtown，「不好的是可能是太多韓國餐廳吧。」她笑言。
這一區的便利程度亦吸引了香港的年輕家庭，包括有一個12歲女兒的阮氏夫婦。他們一家三口年多前來到多倫多便在Finch站住下來，後來其另一對香港夫婦朋友亦緊隨其後入住鄰座一個單位，成為鄰居。
住了將近兩年，由於業主聲稱資金周轉不靈，想他們搬走，他們近期開始睇樓，「都會想繼續住在這一區，其實都是針對住女兒將來入讀的心儀學校來搬。」阮太表示。
香港人為孩子就學而「孟母三遷」是常態，然而，Kin認為，加拿大這邊注重平等，公立學校的師資和資源都不會差太遠。「中小學學習強度比起香港都不大，老師久不久又會調動，不會偏重某一間學校。真正分出高下、精英淘汰的其實都是在大學。」
高密度發展 Studio兼備衣帽間
Kin引述地產局資料，區內人口都以青壯年人為主，大多數都是住在Condo，「這區的人口有47%都是20至44歲，79%的家庭住戶都是住在公寓；50%的樓都在1991-2010年建成，23%在2011年之後落成。」
他表示，區內向高密度發展，Yonge街已經沒地再起新樓，開始向內街發展。「這裡比我的感覺似是香港的旺角，好嘈，我有朋友在附近買了單位，他是長期不可以開窗，因為受不住出面馬路的車聲。」
居住人口越來越多，另一個現象就是樓起得越來越細，「以前一房單位有600呎，現在一房偏向400呎。而且近年都開始見到有studio，大約200至300呎，以前North York好少這些細單位。」他展示一個近年有售的Studio圖則，雖然沒有睡房，然而卻有一個衣帽間，浴廁空間亦闊落，設有浴缸，可見空間雖細，生活質數卻不能求其次。
除了居住密度，這區的樓價亦直迫Downtown，以一個新推出的樓花項目Addington Park為例，呎價業界估計$1500，「人工、鋼材、水泥這些建築成本都不停漲價，供應鏈又緊張。」
查核發展商背景買樓花
受建築成本上升及加息因素影響，有報道指今年多倫多地區有5000個樓花單位恐爛尾，Kin表示，的確有聽過有發展商周轉不靈的消息，「一般樓花出現爛尾有多個特點，第一可能是未能成功轉換土地用途，第二是成本上漲，超過了賣價。」
他說，即使出現爛尾樓，所付的訂金都不會被「捲款而逃」，「因為業主所付的樓花訂金是放在一個信託，是能拿得回來的，只不過可能需要一些時間。」不過他強調，這保證只適用於Condo樓花，「如果是獨立屋，是真的有可能捲款而逃的。」
因此，他建議有意買樓花的人士可以上安省新建住宅消費者保護機構Tarion網站，住宅建設監管局（Home Construction Regulatory Authority）、安省建築商目錄 （Ontario Builder Directory）先查核一下發展商過去的建樓紀錄，「睇吓有沒有爛尾紀錄，有否被投訴過，樓花項目換了土地用途未。」
他補充指，如果樓宇建築太差，譬如有漏水問題，業主會上Tarion投訴，準買家可以作為參考。
