放眼經濟：內地房貸政策調整
【明報專訊】■新聞撮要
2023年2月，隨着內地多地房屋貸款(房貸)政策調整，新增貸款利率與存量貸款利率的息差加大，盼提前還款降低貸款成本的購房者增多。在北京、上海、廣州、深圳、杭州及武漢等城市，不少市民到銀行排隊提前還款，部分銀行為控制提前還款的人數及規模，限制提前還款的金額和次數，甚至有銀行暫時關閉網上預約。
彭博社2月13日報道，內地民眾集中提前償還房貸，據報已經引起金融監管部門的關注。報道引述消息稱，銀保監與部分全國商業銀行開會，了解居民提前還貸的情况，並要求商業銀行匯報銀行應對壓力的措施等。人民銀行數據顯示，1月以房貸為主的中長期住戶貸款增長2231億元人民幣，相比2022年1月的7424億元人民幣大幅減少。
■基礎知識
Q： 銀行是什麼？銀行如何賺取利潤？
A： 銀行是吸納大眾存款及發放貸款的機構。當公眾在銀行存款後，只要銀行存有法制規定的一定金額，便可把剩餘金額用作投資或放貸，以獲取利潤。全球不少國家以存款準備金率(Required Reserve Ratio)作為銀行的存款儲備規定，中國內地2023年2月的金融機構加權平均存款準備金率須達到7.8%。
例如市民在A銀行存入1000萬元，如存款準備金比率為25%，銀行須有250萬元的儲備，其餘750萬元則可用來投資。商業銀行的放貸和投資可對經濟帶來正面影響。
Q： 投資者或一般市民如何透過購買房屋賺取利潤？
A： 香港市民對房屋需求或受中國傳統觀念影響，基於中國人重視家庭觀念，許多市民十分重視房屋居所，以「上車」(置業)為人生目標之一。一般而言，置業可為人們帶來以下收益：
一、對抗通脹:在高通脹的時代，因貨幣的購買力持續下降，如把財富存為現金，可能蒙受損失；「買磚頭保值」即是把財富轉存為房屋，以避過現金貶值。
二、賺取收入:市民置業並放租，每月可賺取租金收入，獲穩定的被動收入及現金流(cash flow)。另外，如樓價上升，市民可從房屋價格賺取當中的資本增值(capital gain)，例如2020年買入的房屋價值1000萬元，2022年賣出時價值3000萬元，可賺取2000萬元的資本增值。
Q： 樓價上升可能造成什麼負面影響？
A： 樓價上升是經濟增長的常見現象，但亦可能為社會帶來負面影響。首先富人持有大量物業，樓價上升使富人的財富增加，而低收入者租屋的成本亦上升，增加經濟負擔，擴大貧富差距。
其次，樓價上升可能造成人才流失及生產力下降。以內地為例，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的樓價居高不下，因此不少勞工「逃離北上廣」，使這些城市未可吸納部分人才。長期樓價上升亦使年輕一代難以置業，更可能造成「躺平」現象，即青年主張「不結婚、不生子、不買房、不買車、不談戀愛、低水平消費」，使國家的生產力下降。
(本刊刊出的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。)
[公民學堂 第025期]
