近期沒有入市或不是太留意地產新聞的人，或許不知道近年多了一種POTL的鎮屋，簡單來說就是介乎Condo Townhouse及Freehold Townhouse兩者之間的物業。

有業主兩年前買入了在Stouffville的一個POTL鎮屋，本以為只是每月多付百多元，有管理公司代為剪草、剷雪及倒垃圾，也不是一件壞事。豈料九月份突然收到管理公司通知，要向52戶居民徵收7萬元的「特殊開支」(special assessment)，令他們11月份開始計三個月，每月合共要支付近700元的管理費。

房地產買賣律師Ernest Woo表示，近兩年Parcel of Tied Land的鎮屋變得很普及，部份買家或許仍不清楚它的細節與傳統鎮屋有何不同，至於管理費方面，他提醒大家，「首3至5年，物業管理費的加幅會比較明顯，一方面是發展商賣樓花時易於作宣傳，另一方面物業入伙後頭一兩年，部份維修亦會由管理公司承包，大家在這方面要有心理準備。」

POTL鎮屋近年始普及

「Freehold Townhouse是指業主完全擁有該房產的所有權，包括其所在的土地，因此在附合法例的情況下，業主想怎樣改建及維修都可以。同時，業主負責所有財產維護，包括維修、保險、暖氣和水電。而Condo Townhouse指業主僅擁有其單位的內部空間，並與其他Condo業主共享公共區域的所有權，而單位外部及其他公共地方，並不屬於業主。因此管理公司負責維護外部(如外牆、水管等)和公共區域。」

Ernest補充，「而POTL，則可以理解為介於兩者之間的物業，是一種永久業權所有權，房主擁有部分土地並與其他所有者共享公共區域。POTL經常出現在有common elements condominium(CEC)的屋苑之中，它與標準Condo Townhouse不同，因為業主擁有所住單位的土地及物業，但同時他們要共同承擔公並地方的開支。」

也就是說，作為共同元素(CEC)的部分持有者，POTL的業主將擁有權利和義務去負責營運和維護相關的費用。與高層柏文一樣，每月的公共費用或維護費用一般由負責公寓公司日常營運和管理的物業管理公司收取。

「在法律上，POTL業主擁有其土地上的建築物和公共元素的份額，這些公共空間包括如停車場、公園和行人通道。業主要負責支付自己份額的共同費用，其中可能包括維護費、公寓費和POTL費，而同時管理公司負責維護私人道路、垃圾回收和除雪等，具體看該單位有哪些公共元素。」Ernest解釋。

管理公司包倒垃圾、剪草、剷雪

倒垃圾及廢物回收等，不是應該由市政府負責嗎？我每年已繳交了數千元的物業稅，為什麼還要找管理公司代勞？相信這是很多首次接觸POTL的買家心中的疑惑。對此，地產經紀劉世傅解釋，這是近年發展商將土地「用到盡」的結果：「POTL是近幾年才比較普及，其中一個原因，是部份Townhouse的公用車道太窄，或者是Driveway外的地方不夠，令市政府的垃圾車難以開入每家每戶收垃圾，最後只好找人將屋苑的垃圾收集好，再拿出大街讓垃圾車處理。」不過，劉世傅亦補充，因為POTL的物業，大多會包一些訪問車位，比傳統的Freehold方便，同時又有專人剪草剷雪，因此大部份買家都覺得，每月一兩百的管理費不是大問題。

管理費短短兩年加1.5倍

之不過，住在Drover Circle的一班業主，面對的卻不是「一百幾十」的管理費，而是突如其來的數百元開支。在Stouffville的Drover Circle，有一個共52戶的POTL鎮屋屋苑，該屋苑自2021年入伙後，管理費加完又加，最近更收到通知，52戶業主要並同承擔7萬完的「特殊開支」。

業主劉太受訪時稱，2021年入伙時，當時並沒有管理費，但自2022年1月開始，每隔數月便加一次：「第一次收管理費是22年1月，當時收$104，我跟家人覺得管理公司負責倒垃圾、剪草及剷雪(公共空間)，又有幾個車位給居民訪客用，感覺也不是很貴。但到了年尾，突然加到$148，再到23年11月，又再加到$180，然後到今年10月，管理費已加至$247，短短兩年已加了1.5倍。」

而最讓劉太覺得難以理解的是，9月份管理公司來信，指要52戶攤分一筆共7萬元的「特殊開支」，根據劉太提供的信件，管理公司指原因是「因為營業帳戶中的累積赤字及來自上一財年結轉的赤字，並且低估了當前預算和儲備基金的需求。」，而信中僅有兩句話，並未有具體交代七萬元的具體詳情。

二百多元管理費偏貴但仍合理

對於2年加1.5倍管理費，Ernest及劉世傅均指情況很普遍，主要是物業入伙後頭一兩年，發展商會承包部份工程的「手尾」及簡單維修，令一開始沒有太多維修方面的開支，「當然這亦跟發展商的銷售策略有關，他們為了讓樓花更順利出售，有時會將一開始的管理開支盡量壓低一點。」劉世傅補充。

至於每月$247的管理費，Ernest直言不至於太誇張：「考慮到他們公共空間沒有很多設施，及52戶也不算是很細規模，我會說二百多元的管理費是偏貴，但仍在合理的範圍。」

管理公司未有回應7萬元開支明細

至於那七萬元的「特殊開支」，Ernest指由於手上沒有詳盡資料，因此不便評論是否合理，但他提醒大家，一般而言，收取「特殊開支」(special assessment)是由於以下幾種原因：「一項特殊開支是指管理公司向業主收取的一次性費用或額外費用，以彌補意外的特別費用或儲備基金的不足。它一般用於支付經常預算或儲備基金未涵蓋的費用，如：1)意外維修或更換設施，例如爆水管造成水浸，這類意外的開支；2)法律訴訟，例如有途人在行人道上滑倒受傷，他告上法庭並追討賠償；3)設施重大升級，例如柏文公寓的大堂翻修等。以上是比較常見要徵收特殊開支的情況。」

而劉太回應指，由於屋苑2021年才入伙，因此根本沒有重大的維修工程，也沒有出現大型維修項目，同時亦沒有聽說過屋苑陷入法律訴訟，因此面對管理公司這麼籠統的說法，他們幾位業主也不清楚事情的來龍去脈。

本刊在過去一個月，曾多次致電及電郵至負責的管理公司Wilson Blanchard Management，但其間只有Hamilton的分公司回應，指會找多倫多分公司負責的項目經理Alberto回應，但直至截稿前，仍未收到有關方面關於7萬元開支的回覆。

POTL跟柏文一樣可更換管理公司

而根據劉太及其他業主提供的資料，該公司給予一班業主的年度預算表顯示，2024/25年度的開支將增加50.38%，當中由於水管、倒垃圾及法律文件的開支有所增加，但信中亦表明，這些開支已計算在新的管理費當中，這亦解釋了為何管理費會加至$247。不過，在財政預算的資料中，我們找不到任何與7萬元開支有關的數字或陳述。

如果業主真的覺得管理公司的收費有問題，劉世傅及Ernest均指，可以成立一個近於業主立案法團的組織，跟管理公司跟進。「如果可以集合大部份業主，不用全部業主同意也好，也可以試試跟管理公司溝通，我認為團結去了解每戶的權益很重要。」Ernest表示。

劉世傅則指，有些業主一直對管理公司的財政報告不聞不問，也不了解自己的權利：「據我所知，9成以上的業主都不會研究管理公司的財政報告，但其實很多時內裡都有些端倪。如果大家不想麻煩，另一個方法是選一個類似立案法團的組織出來，讓它代理大部份事務。不過，法團主席大都吃力不討好，因此有時找人出頭也不容易。」

最後，劉世傅提醒大家，如果對管理公司真的不滿，其實POTL跟柏文大廈一樣，也是可以更換管理公司的。